Общие положения

Предприятия и предприниматели в процессе хозяйственной деятельности могут брать в аренду автомобили, оборудование, помещения, земельные участки и т. п. Поэтому на практике договор аренды заключается очень часто.
Правила заключения договоров аренды установлены гл. 58 и 59 Гражданского кодекса (далее – ГК) и § 5 гл. 30 Хозяйственного кодекса (далее – ХК). Кроме того, аренда некоторых видов имущества регулируется отдельными законами. Например, аренда земли – Законом от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161), аренда государственного и коммунального имущества – Законом от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269) и т. д.
Договор аренды имеет следующие особенности:

• имущество передается во временное пользование, а не в собственность;
• имущество возвращается собственнику по истечении срока действия договора или при его досрочном расторжении;
• арендованное имущество передается в платное пользование.

Стороны договора

Согласно ст. 759 ГК и ст. 283 ХК, по договору аренды (найма) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату и на определенный срок. Сторонами договора могут выступать предприятия, предприниматели, физические лица.

Форма договора

Любой договор аренды заключается в письменной форме. В некоторых случае договор необходимо удостоверять у нотариуса (например, договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 3 лет). В то же время стороны по своей инициативе могут удостоверить договор у нотариуса, даже если закон этого не требует. В таком случае договор аренды будет считаться заключенным после его нотариального удостоверения.

Существенные условия договора

Существенными условиями договора аренды являются (ч. 1 ст. 638 ГК, ч. 2 ст. 180 ХК):

• предмет договора;
• цена договора (размер арендной платы с учетом индексации);
• срок действия договора;
• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
• порядок использования амортизационных отчислений;
• порядок восстановления арендуемого имущества;
• условия, которые стороны по своей инициативе включили в договор как существенные .(да, если стороны определят это в договоре).

Существенные условия для договора аренды земельных участков предусмотрены в ст. 15 Закона № 161, а для договора аренды государственного и коммунального имущества – в ст. 10 Закона № 2269.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды может быть исключительно индивидуально определенная непотребляемая вещь (или имущество) (ст. 760 ГК). То есть в аренду можно передать только вещи, имеющие индивидуальные характеристики, которые не утрачивают со временем свой первоначальный вид и могут быть возвращены по истечении срока аренды. Это различные виды недвижимости, оборудование, транспортные средства, имущественные права и т. д.
Нельзя передавать в аренду имущество, которое может быть потреблено и не может быть возвращено в первоначальном виде. Например, в аренду нельзя передать тонну картошки или зерна.
Имущество, передаваемое в аренду, необходимо точно охарактеризовать в договоре. Например, если передается здание (помещение, сооружение), указывается место его расположения (адрес), площадь, иные характеристики. Если в аренду передается автомобиль – следует указать его марку, модель, цвет, дату выпуска, государственный регистрационный номер, номер двигателя и кузова и т. д.
Согласно ч. 2 ст. 284 ХК, стороны договора аренды могут провести оценку объекта аренды. Оценка объектов государственной и коммунальной собственности проводится согласно Методике оценки объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629. Проводить оценку имущества стороны могут как самостоятельно, так и с помощью профессиональных оценщиков.

Цена договора аренды

Понятие арендной платы разъясняется в ч. 1 ст. 286 ХК. Это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.
Размер платежа не зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть прописаны в договоре аренды (ч. 1 ст. 762 ГК). То есть в договоре аренды необходимо указать размер арендной платы, периодичность и сроки ее уплаты, форму (денежная, натуральная или смешанная).
В договор аренды можно также включать условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 ГК, ч. 1 ст. 284 ХК). К примеру, можно установить, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от установленного индекса инфляции. Ежемесячную индексацию устанавливать не обязательно.
По общему правилу арендная плата вносится ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГК). Однако данная норма не является императивной, то есть стороны вправе предусмотреть в договоре аренды и другие сроки. К примеру, еженедельно, ежеквартально, раз в 100 дней и т. д.

Срок действия договора

Арендатор и арендодатель могут самостоятельно определить срок действия договора. Однако для некоторых видов договоров установлен максимально возможный срок аренды, например:

• договор аренды земельного участка можно заключить не более чем на 50 лет (ст. 19 Закона № 161);
• считается, что договор заключен на максимально возможный срок, если стороны не указали срок его действия, а по закону срок действия для этого вида договора – ограничен (ч. 3 ст. 763 ГК);
• договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГК).

После окончания срока договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, что он его и получил, но с учетом нормального износа или в ином состоянии, которое стороны указали в договоре (ч. 1 ст. 785 ГК).
При определении срока действия договора на практике могут возникнуть вопросы. Например, стороны сомневаются:

Надо ли заверять договор недвижимости у натариуса, если первоначально договор был заключен на 3 года, а потом продлен?

Если стороны подписали дополнительное соглашение о продлении договора, заключенного на три года, то получается, что договор заключен на срок более 3 лет. Значит, после заключения дополнительного соглашения договор придется удостоверять у нотариуса. А если стороны не хотят идти к нотариусу, им надо оформить новый договор аренды на срок до 3 лет.

Важные условия договора

Помимо существенных условий стороны могут включить в договор и другие условия. Рассмотрим, что это может быть.
Целевое использование объекта аренды
Стороны имеют право назвать в договоре цель аренды. Например, помещение передается для размещения склада арендатора. А в случае нецелевого использования имущества можно предусмотреть ответственность. Это могут быть как штрафные санкции, так и расторжение договора.
Порядок передачи имущества и фиксирование факта оказания услуг
Факт передачи имущества в аренду и возврат арендованного имущества оформляется актами приемки-передачи. В данном документе следует зафиксировать состояние имущества. Форма законодательством не установлена, поэтому стороны могут составить такой акт в произвольной форме.
Кроме того, для подтверждения факта аренды сторонам необходимо каждый месяц (или с другой периодичностью, которая установлена в договоре аренды) составлять и подписывать акт предоставленных услуг (аренды имущества) с указанием размера арендной платы (или иной первичный документ, фиксирующий факт совершения хозяйственной операции по аренде за отчетный период). В письме Минфина от 22.08.17 г. № 35210-07/23-3364/2658 сказано, что это может быть оплаченный счет-фактура.
Передача имущества в субаренду
Если арендатор намерен заключать договор суб­аренды, о такой возможности желательно изначально упомянуть в договоре аренды. Ведь суб­аренда возможна только с согласия арендодателя (ст. 774 ГК).
Допустим, в договоре аренды о возможности субаренды ничего не сказано. Тогда арендатор перед заключением договора субаренды должен получить письменное согласие собственника имущества. Причем в законе не указано, в каком виде нужно оформлять такое согласие. По нашему мнению, это может быть, к примеру, письмо или согласительная надпись на договоре субаренды.
Возможность изменений условий договора
Если договор аренды заключен на длительный срок, то вполне возможно, что со временем у сторон возникнет необходимость изменить его условия. Чаще всего на практике арендодатель повышает размер арендной платы. По общему правилу одностороннее изменение условий договора не допускается. Однако в самом договоре стороны могут предусмотреть возможность одностороннего изменения условий аренды (ст. 651 ГК).
Ремонт и улучшение имущества
На основании ст. 776 ГК капитальный ремонт имущества должен осуществлять арендодатель, а текущий ремонт – это обязанность арендатора. Однако стороны вправе определить в договоре аренды другие условия. Например, можно указать, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества арендатор выполняет за свой счет.
Согласно ч. 1 ст. 778 ГК, арендатор имеет право улучшить арендуемое имущество, но только с согласия арендодателя. И если согласие получено, а улучшения неотделимы от имущества, то арендатор имеет право потребовать возмещения затрат или же зачисления их стоимости в счет арендной платы (ч. 3 ст. 778 ГК).

Досрочное расторжение договора

Досрочное расторжение договора аренды возможно по основаниям, предусмотренным в ст. 781 ГК:

• в случае смерти физлица-арендатора, если иное не определено договором или законом;
• ликвидации юридического лица – арендатора или арендодателя.

Основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в ст. 782 и 783 ГК. В частности, собственник имущества может досрочно расторгнуть договор в случае, если арендатор:

• не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд;
• пользуется объектом аренды с нарушением условий договора или не по целевому назначению;
• передал объект аренды в пользование другому лицу без согласия арендодателя;
• создает угрозу повреждения объекта аренды своим небрежным поведением;
• не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если эта обязанность была возложена на него договором аренды.

Арендатор тоже имеет право потребовать досрочного расторжения договора по основаниям, указанных в ст. 784 ГК, если арендодатель:

• передал в пользование имущество, качество которого не отвечает условиям договора или прямому назначению имущества;
• не выполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды.

Кроме того, стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды и другие основания для досрочного расторжения договора.

Полный текст консультации см. в "Баланс" № 97, который вышел из печати 04.12.17 г.