Загальні положення

Підприємства і підприємці у процесі господарської діяльності можуть брати в оренду автомобілі, обладнання, приміщення, земельні ділянки тощо. Тому на практиці договір оренди укладається дуже часто.
Правила укладення договорів оренди встановлені гл. 58 та 59 Цивільного кодексу (далі – ЦК) і § 5 гл. 30 Господарського кодексу (далі – ГК). Крім того, оренда деяких видів майна регулюється окремими законами. Наприклад, оренда землі – Законом від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), оренда державного і комунального майна – Законом Закон від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного і комунального майна» (далі – Закон № 2269) тощо.
Договір оренди має такі особливості:

• майно передається в тимчасове користування, а не у власність;
• майно повертається власникові після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні;
• орендоване майно передається в платне користування.

Сторони договору

Згідно зі ст. 759 ЦК та ст. 283 ГК за договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов'язується передати орендареві майно в користування за плату і на певний строк. Сторонами договору можуть виступати підприємства, підприємці, фізичні особи.

Форма договору

Будь-який договір оренди укладається у письмовій формі. У деяких випадках договір необхідно посвідчувати у нотаріуса (наприклад, договір оренди нерухомості, укладений на строк більше 3 років). Водночас сторони за своєю ініціативою можуть посвідчити договір у нотаріуса, навіть якщо закон цього не вимагає. У такому разі договір оренди вважатиметься укладеним після його нотаріального посвідчення.

Істотні умови договору

Істотними умовами договору оренди є (ч. 1 ст. 638 ЦК, ч. 2 ст. 180 ГК):

• предмет договору;
• ціна договору (розмір орендної плати з урахуванням індексації);
• строк дії договору;
• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації);
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• порядок відновлення орендованого майна;
• умови, які сторони за своєю ініціативою включили до договору як істотні (так, якщо сторони визначать це в договорі).

Істотні умови для договору оренди земельних ділянок передбачені у ст. 15 Закону № 161, а для договору оренди державного і комунального майна – у ст. 10 Закону № 2269.

Предмет договору оренди

Предметом договору оренди може бути винятково індивідуально визначена неспоживана річ (або майно) (ст. 760 ЦК). Тобто в оренду можна передати тільки речі, що мають індивідуальні характеристики, які не втрачають із часом свій первісний вигляд і можуть бути повернені після закінчення строку оренди. Це різні види нерухомості, обладнання, транспортні засоби, майнові права тощо.
Не можна передавати в оренду майно, яке може бути спожите і не може бути повернене в первісному вигляді. Наприклад, в оренду не можна передати тонну картоплі або зерна.
Майно, що передається в оренду, необхідно точно охарактеризувати в договорі. Наприклад, якщо передається будівля (приміщення, споруда), зазначається місце її розташування (адреса), площа, інші характеристики. Якщо в оренду передається автомобіль – слід зазначити його марку, модель, колір, дату випуску, державний реєстраційний номер, номер двигуна і кузова тощо.
Згідно із ч. 2 ст. 284 ГК сторони договору оренди можуть провести оцінку об'єкта оренди. Оцінка об'єктів державної та комунальної власності проводиться згідно з Методикою Методика оцінки об'єктів оренди, затверджена постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629. Проводити оцінку майна сторони можуть як самостійно, так і за допомогою професійних оцінювачів.

Ціна договору оренди

Поняття орендної плати роз'яснюється у ч. 1 ст. 286 ГК. Це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за користування орендованим майном.
Розмір платежу не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.
Порядок, умови і строки внесення орендної плати повинні бути прописані в договорі оренди (ч. 1 ст. 762 ЦК). Тобто в договорі оренди необхідно зазначити розмір орендної плати, періодичність і строки її сплати, форму (грошова, натуральна або змішана).
До договору оренди можна також включати умову про індексацію орендної плати (ч. 3 ст. 762 ЦК, ч. 1 ст. 284 ГК). Наприклад, можна встановити, що орендна плата підлягає індексації залежно від установленого індексу інфляції. Щомісячну індексацію встановлювати не обов'язково.
За загальним правилом орендна плата вноситься щомісяця (ч. 5 ст. 762 ЦК). Проте ця норма не є імперативною, тобто сторони мають право передбачити в договорі оренди й інші строки. Наприклад, щотижня, щокварталу, раз на 100 днів тощо.

Строк дії договору

Орендар та орендодавець можуть самостійно визначити строк дії договору. Проте для деяких видів договорів установлено максимально можливий строк оренди, наприклад:

• договір оренди земельної ділянки можна укласти не більше ніж на 50 років (ст. 19 Закону № 161);
• уважається, що договір укладено на максимально можливий строк, якщо сторони не зазначили строк його дії, а згідно із законом строк дії для цього виду договору – обмежений (ч. 3 ст. 763 ЦК);
• договір суборенди може бути укладений на строк, що не перевищує строку дії договору оренди (ч. 2 ст. 774 ЦК).

Після закінчення строку договору оренди орендар зобов'язаний повернути майно в тому самому стані, у якому він його й отримав, але з огляду на нормальний знос, або в іншому стані, який сторони зазначили в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК).

При визначенні строку дії договору на практиці можуть виникнути запитання. Наприклад, сторони сумніваються:

Чи треба засвідчувати договір нерухомості в натаріуса, якщо первісно договір було укладено на 3 роки, а потім продовжено?

Якщо сторони підписали додаткову угоду про продовження договору, укладеного на три роки, то виходить, що договір укладений на строк більше 3 років. Отже, після укладення додаткової угоди договір доведеться посвідчувати у нотаріуса. А якщо сторони не хочуть іти до нотаріуса, їм треба оформити новий договір оренди на строк до 3 років.

Важливі умови договору

Крім істотних умов сторони можуть включити до договору й інші умови. Розглянемо, що це може бути.
Цільове використання об'єкта оренди
Сторони мають право назвати в договорі мету оренди. Наприклад, приміщення передається для розміщення складу орендаря. А у разі нецільового використання майна можна передбачити відповідальність. Це можуть бути як штрафні санкції, так і розірвання договору.
Порядок передачі майна і фіксація факту надання послуг
Факт передачі майна в оренду і повернення орендованого майна оформляється актами приймання-передачі. У цьому документі слід зафіксувати стан майна. Форма законодавством не встановлена, тому сторони можуть скласти такий акт у довільній формі.
Крім того, для підтвердження факту оренди сторонам необхідно кожного місяця (або з іншою періодичністю, встановленою в договорі оренди) складати і підписувати акт наданих послуг (оренда майна) із зазначенням розміру орендної плати (або інший первинний документ, що фіксує факт здійснення господарської операції з оренди за звітний період). У листі Мінфіну від 22.08.17 р. № 35210-07/23-3364/2658 сказано, що це може бути оплачений рахунок-фактура.
Передача майна в суборенду
Якщо орендар має намір укладати договір суборенди, про таку можливість бажано спочатку згадати в договорі оренди. Адже суборенда можлива тільки зі згоди орендодавця (ст. 774 ЦК).
Припустимо, у договорі оренди про можливість суборенди нічого не сказано. Тоді орендар перед укладенням договору суборенди повинен отримати письмову згоду власника майна. Причому в законі не зазначено, у якому вигляді потрібно оформляти таку згоду. На нашу думку, це може бути, наприклад, лист або узгоджувальний напис на договорі суборенди.
Можливість змін умов договору
Якщо договір оренди укладено на тривалий строк, то цілком можливо, що із часом у сторін виникне необхідність змінити його умови. Найчастіше на практиці орендодавець підвищує розмір орендної плати. За загальним правилом одностороння зміна умов договору не допускається. Проте в самому договорі сторони можуть передбачити можливість односторонньої зміни умов оренди (ст. 651 ЦК).
Ремонт і поліпшення майна
На підставі ст. 776 ЦК капітальний ремонт майна повинен здійснювати орендодавець, а поточний ремонт – це обов'язок орендаря. Проте сторони мають право визначити в договорі оренди інші умови. Наприклад, можна зазначити, що капітальний ремонт переданого в оренду майна орендар виконує за свій рахунок.
Згідно із ч. 1 ст. 778 ЦК орендар має право поліпшити орендоване майно, але тільки зі згоди орендодавця. І якщо згоду отримано, а поліпшення невіддільні від майна, то орендар має право зажадати відшкодування витрат або ж зарахування їх вартості в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 778 ЦК).

Дострокове розірвання договору

Дострокове розірвання договору оренди можливе за підставами, передбаченими у ст. 781 ЦК:

• у разі смерті фізособи-орендаря, якщо інше не визначено договором або законом;
• ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця.

Підстави для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця визначено в ст. 782 та 783 ЦК. Зокрема, власник майна може достроково розірвати договір у випадку, якщо орендар:

• не вносить орендну плату протягом 3 місяців поспіль;
• користується об'єктом оренди з порушенням умов договору або не за цільовим призначенням;
• передав об'єкт оренди в користування іншій особі без згоди орендодавця;
• створює загрозу пошкодження об'єкта оренди своєю недбалою поведінкою;
• не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо цей обов'язок був покладений на нього договором оренди.

Орендар теж має право зажадати дострокового розірвання договору за підставами, зазначеними у ст. 784 ЦК, якщо орендодавець:

• передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору або прямому призначенню майна;
• не виконує свій обов'язок щодо проведення капітального ремонту об'єкта оренди.

Крім того, сторони мають право передбачити в договорі оренди й інші підстави для дострокового розірвання договору.

Повний текст консультації див. у "Баланс" № 97, який вийшов з друку 04.12.17 р.