Нормативная база:

·          Гражданский кодекс (далее – ГК);

·          Налоговый кодекс (далее – НК);

·          Хозяйственный кодекс (ХК);

·          Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее – Закон № 161);

·          Закон от 16.07.99 г. № 996-XIV (далее – Закон № 996);

·          Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физлиц, утвержденная постановлением КМУ от 29.12.10 г. № 1253 (далее – Методика № 1253);

·          П(С)БУ 14 «Аренда», утвержденное приказом Минфина от 28.07.2000 г. № 181;

·          письмо ГФС от 04.09.14 г. № 2890/6/99-99-19-03-02-15 (далее – Письмо № 2890)

ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ МИНИМУМ

Какие требования установлены законодательством к договору аренды?

Договор аренды – как между юридическим лицами, так и между юридическим и физическим лицом – заключается в письменной форме (ст. 203, 206 ГК).

Нотариальному удостоверению подлежат:

·          договор аренды здания, другого капитального сооружения (их отдельных частей) на срок 3 года и более (ч. 2 ст. 793 ГК);

·          договор аренды транспортного средства при участии физлица (ч. 2 ст. 799 ГК);

·          договор аренды жилья с выкупом (ч. 2 ст. 811 ГК);

·          договор аренды земельного участка (по желанию одной из сторон договора) (ст. 14 Закона № 161).

Обратите внимание: если в указанных случаях договор не удостоверяется нотариально, он считается ничтожным (ст. 220 ГК). А это означает, что никакого договора, по сути, и не было, и стороны должны вернуть все то, что получили по такому договору.

Каким документом подтверждается начисление арендной платы?

Прежде всего отметим, что с точки зрения гражданского законодательства сдача имущества в аренду не является услугой (ст. 759 ГК). Однако в налоговом законодательстве предоставление права пользования товарами по договорам оперативного лизинга (аренды) относится к продаже услуг (пп. 14.1.203 НК). Поэтому на практике стороны договора аренды, учитывая нормы налогового законодательства, составляют акты сдачи-приемки услуг. Такой акт составляется в произвольной форме, но в нем должны быть все необходимые для первичного документа реквизиты, приведенные в ст. 9 Закона № 996.

Как отражается в учете сторон начисление и уплата арендной платы?

Начнем с бухгалтерского учета и налога на прибыль (п. 17, 18 П(С)БУ 14).

У арендодателя доходы, полученные от сдачи имущества в операционную аренду, признаются:

·          прочим операционным доходом отчетного периода (того, в котором начисляется арендная плата) и отражаются по дебету субсчета 713 «Доход от операционной аренды активов» – если сдача объектов в аренду не является предметом (целью) создания предприятия. То есть не является основным видом деятельности арендодателя;

·          доходом от операционной деятельности соответствующего отчетного периода и учитываются по дебету субсчета 703 «Доход от реализации работ, услуг» – если имущество содержится в целях получения арендных платежей. То есть относится к составу инвестиционной недвижимости;

У арендатора сумма арендной платы включается в расходы в зависимости от направления использования объекта аренды в периоде ее начисления. А если объект аренды используется для производства продукции, тогда расходы на уплату арендных платежей следует отразить в периоде, в котором будет признан доход от реализации такой продукции.

Теперь об НДС и НДФЛ.

Если арендодатель является плательщиком НДС на дату первого события (получения арендной платы или подписания акта оказанных услуг), то у него возникают налоговые обязательства по НДС (п. 187.1 НК). На эту дату арендодатель должен выписать налоговую накладную и своевременно зарегистрировать ее в ЕРНН (срок для регистрации установлен п. 201.10 НК).

У арендатора – плательщика НДС на дату первого события (перечисления арендной платы или подписания акта оказанных услуг) возникает право на налоговый кредит по НДС. Конечно, при наличии зарегистрированной в ЕРНН налоговой накладной, которую должен предоставить арендодатель (п. 198.2, 198.6 НК).

Кроме того, когда в аренду сдается объект недвижимости и арендодателем является физлицо, арендатору – налоговому агенту придется уплатить НДФЛ. Сумма налога рассчитывается исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но при этом не должна быть меньше суммы минимального арендного платежа. Размер такого минимального платежа рассчитывается согласно Методике № 1253.

Арендодатель предоставляет имущество в аренду на условиях уплаты гарантийного платежа. Как отражается такой платеж в учете сторон?

Гарантийным считается платеж, выступающий гарантией надлежащего выполнения обязательств по договору. Порядок его уплаты стороны указывают в договоре. Рассмотрим два возможных варианта.

Вариант 1. Гарантийный платеж засчитывается в счет уплаты арендных платежей (например, в счет последнего арендного платежа). Такой платеж отражается в учете как аванс (Письмо № 2890). В этом случае доходы и расходы в бухгалтерском и налоговом учете отражаются на дату начисления арендной платы за месяц, в счет которого засчитан гарантийный платеж. Налоговые обязательства у арендодателя и налоговый кредит у арендатора – плательщиков НДС возникают на дату уплаты гарантийного платежа.

В случае досрочного расторжения договора аренды гарантийный платеж, как правило, используется в качестве компенсации убытков, понесенных арендодателем. Если в этом случае сумма гарантийного платежа классифицируется сторонами договора как штрафные санкции, тогда начисленные при его уплате налоговые обязательства и налоговый кредит следует откорректировать. Ведь суммы штрафов не включаются в базу обложения НДС (п. 188.1 НК). Сумма штрафных санкций включается арендодателем в состав прочих доходов от операционной деятельности.

Полную консультацию см. в «БАЛАНС», 2016, № 36.