Нормативна база:

·          Цивільний кодекс (далі – ЦК);

·          Податковий кодекс (далі – ПК);

·          Господарський кодекс (ГК);

·          Закон від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі – Закон № 161);

·          Закон від 16.07.99 р. № 996-XIV (далі – Закон № 996);

·          Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізосіб, затверджена постановою КМУ від 29.12.10 р. № 1253 (далі – Методика № 1253);

·          П(С)БО 14 «Оренда», затверджене наказом Мінфіну від 28.07.2000 р. № 181;

·          лист ДФС від 04.09.14 р. № 2890/6/99-99-19-03-02-15 (далі – Лист № 2890)

ТЕОРЕТИЧНИЙ МІНІМУМ

Які вимоги встановлено законодавством до договору оренди?

Договір оренди – як між юридичними особами, так і між юридичною та фізичною особою – укладається у письмовій формі (ст. 203, 206 ЦК).

Нотаріальному посвідченню підлягають:

·          договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) на строк 3 роки і більше (ч. 2 ст. 793 ЦК);

·          договір оренди транспортного засобу за участю фізособи (ч. 2 ст. 799 ЦК);

·          договір оренди житла з викупом (ч. 2 ст. 811 ЦК);

·          договір оренди земельної ділянки (за бажанням однієї зі сторін договору) (ст. 14 Закону № 161).

Зверніть увагу: якщо у зазначених випадках договір не посвідчується нотаріально, він уважається нікчемним (ст. 220 ЦК). А це означає, що ніякого договору, по суті, і не було, і сторони повинні повернути все те, що отримали за таким договором.

Яким документом підтверджується нарахування орендної плати?

Перш за все зазначимо, що з погляду цивільного законодавства здача майна в оренду не є послугою (ст. 759 ЦК). Проте в податковому законодавстві надання права користування товарами за договорами оперативного лізингу (оренди) належить до продажу послуг (пп. 14.1.203 ПК). Тому на практиці сторони договору оренди, зважаючи на норми податкового законодавства, складають акти здачі-приймання послуг. Такий акт складається в довільній формі, але в ньому повинні бути всі необхідні для первинного документа реквізити, наведені у ст. 9 Закону № 996.

Як відображається в обліку сторін нарахування та сплата орендної плати?

Почнемо з бухгалтерського обліку та податку на прибуток (п. 17, 18 П(С)БО 14).

В орендодавця доходи, отримані від здачі майна в операційну оренду, визнаються:

·          іншим операційним доходом звітного періоду (того, у якому нараховується орендна плата) і відображаються за дебетом субрахунка 713 «Дохід від операційної оренди активів» – якщо здача об'єктів в оренду не є предметом (метою) створення підприємства. Тобто не є основним видом діяльності орендодавця;

·          доходом від операційної діяльності відповідного звітного періоду та обліковуються за дебетом субрахунка 703 «Дохід від реалізації робіт, послуг» – якщо майно утримується з метою отримання орендних платежів. Тобто відноситься до складу інвестиційної нерухомості.

В орендаря сума орендної плати включається до витрат залежно від напряму використання об'єкта оренди в періоді її нарахування. А якщо об'єкт оренди використовується для виробництва продукції, тоді витрати на сплату орендних платежів слід відобразити в періоді, у якому буде визнаний дохід від реалізації такої продукції.

Тепер про ПДВ та ПДФО.

Якщо орендодавець є платником ПДВ на дату першої події (отримання орендної плати або підписання акта наданих послуг), то у нього виникають податкові зобов'язання з ПДВ (п. 187.1 ПК). На цю дату орендодавець повинен виписати податкову накладну і своєчасно зареєструвати її в ЄРПН (строк для реєстрації встановлено п. 201.10 ПК).

В орендаря – платника ПДВ на дату першої події (перерахування орендної плати або підписання акта наданих послуг) виникає право на податковий кредит із ПДВ. Звичайно, за наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної, яку повинен надати орендодавець (п. 198.2, 198.6 ПК).

Крім того, коли в оренду здається об'єкт нерухомості та орендодавцем є фізособа, орендарю – податковому агенту доведеться сплатити ПДФО. Сума податку розраховується виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі, але при цьому не повинна бути менше від суми мінімального орендного платежу. Розмір такого мінімального платежу розраховується згідно з Методикою № 1253.

Орендодавець надає майно в оренду на умовах сплати гарантійного платежу. Як відображається такий платіж в обліку сторін?

Гарантійним уважається платіж, що виступає гарантією належного виконання зобов'язань за договором. Порядок його сплати сторони зазначають у договорі. Розглянемо два можливих варіанти.

Варіант 1. Гарантійний платіж зараховується в рахунок сплати орендних платежів (наприклад, у рахунок останнього орендного платежу). Такий платіж відображається в обліку як аванс (Лист № 2890). У цьому випадку доходи і витрати в бухгалтерському та податковому обліку відображаються на дату нарахування орендної плати за місяць, у рахунок якого зараховано гарантійний платіж. Податкові зобов'язання в орендодавця і податковий кредит в орендаря – платників ПДВ виникають на дату сплати гарантійного платежу.

У разі дострокового розірвання договору оренди гарантійний платіж, як правило, використовується як компенсація збитків, отриманих орендодавцем. Якщо в цьому випадку сума гарантійного платежу класифікується сторонами договору як штрафні санкції, тоді нараховані при його сплаті податкові зобов'язання і податковий кредит слід відкоригувати. Адже суми штрафів не включаються до бази обкладення ПДВ (п. 188.1 ПК). Сума штрафних санкцій включається орендодавцем до складу інших доходів від операційної діяльності.

Повну консультацію див. у «БАЛАНС», 2016, № 36.