Общие положения

Право собственности на землю физических лиц регулируется ст. 81 Земельного кодекса (далее – ЗК). Так, иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случае:

• их приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, а также по другим гражданско-правовым соглашениям;
• выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности;
• принятия наследства.

А вот земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. фактически иностранцы могут получить их только в наследство. Напомним, что к таким землям относятся:

• сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги);
• несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесохозяйственного назначения, земли под хозяйственными сооружениями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельхозпродукции, земли временной консервации и т. п.).

Земли сельхозназначения передаются в собственность и предоставляются в пользование гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокоса и выпаса скота, ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства.

Если такие земли приняты в наследство иностранцами, а также лицами без гражданства, то в течение года с момента получения права на них указанные лица должны осуществить их отчуждение.

В случаях если земельный участок не отчужден, право собственности на него иностранцев и лиц без гражданства прекращается, то есть он подлежит принудительному отчуждению. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок осуществляется исключительно в судебном порядке.

Таким образом, законодательством предусмотрено, что иностранцы, получившие в наследство земельный участок сельхозназначения, должны в течение года избавиться от него добровольно или они будут лишены его принудительно. При этом отсчет годового срока для добровольного отчуждения земельного участка начинается с момента получения права на него.

На практике бывают ситуации, когда гражданин Украины приобретает право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а со временем изменяет гражданство.

Из норм ст. 22 ЗК вытекает, что в такой ситуации требование относительно обязательного отчуждения этого земельного участка на указанное лицо не распространяется. действие моратория, установленного п. 15 разд. Х ЗК, распространяется. То есть, если земельный участок сельхозназначения относится к «подмораторным» землям, гражданин-иностранец не имеет права совершать его отчуждение.

Получение и отчуждение права на землю

Процедура оформления наследования (в т. ч. земельного участка) иностранцами и лицами без гражданства не отличается от процедуры наследования, определенной для граждан Украины. То есть сначала иностранец (лицо без гражданства) должен принять наследство в сроки, установленные Гражданским кодексом (далее – ГК). По истечении шестимесячного срока, при отсутствии возражений со стороны других наследников и при условии предоставления необходимых документов, он получает свидетельство на право на наследство (далее – свидетельство).

После получения свидетельства наследнику необходимо зарегистрировать свои права на унаследованное имущество.

Для регистрации права относительно земельного участка он может обратиться:

• или к госрегистратору Департамента государственной регистрации Минюста (ранее – Государственная регистрационная служба),
• или к нотариусу – одновременно с оформлением свидетельства (за отдельную плату) или отдельно (за плату), подав соответствующие документы.

Подтверждением госрегистрации является Выписка из Государственного реестра относительно права собственности (далее – Выписка).

Таким образом, отсчет годового срока для добровольного отчуждения земельного участка начинается с даты получения Выписки.

При этом следует заметить, что в соответствии со ст. 1296 ГК выдача наследникам свидетельства никаким сроком не ограничена, а его отсутствие не лишает их прав на наследство. То есть фактически принудительное отчуждение унаследованного земельного участка может быть отсрочено.

Заметим, что до 2013 года иностранцы при добровольной продаже земли сталкивались с трудностями из-за действия моратория на отчуждение земельных участков сельхозназначения. Этот вопрос разъяснил Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в письме от 16.01.13 г. № 10-71/0/4-13 (далее – Письмо № 10-71), разъяснив, что на иностранцев мораторий не распространяется, поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗК является императивной.

Кроме того, если с даты получения Выписки прошло более года, то, по мнению некоторых нотариусов, иностранцы не могут добровольно осуществить отчуждение унаследованного участка, поскольку согласно ЗК это можно сделать только в течение года.

Как видим, не всегда иностранные граждане (лица без гражданства) имеют возможность выполнить нормы действующего законодательства и осуществить отчуждение унаследованных земельных участков. Как следствие, земли фактически не могут использоваться на законных основаниях (кроме случаев, когда срок действия договора аренды не истек), а наследники не могут ими распоряжаться (кроме случаев, когда не истек год со дня получения Выписки).

Более подробную консультацию см. в журнале «БАЛАНС-АГРО» от 27.07.15 г. № 28.