У субъектов хозяйствования нередко возникает необходимость продать объект незавершенного строительства (далее – НС), который еще не имеет статуса полноценного объекта недвижимости. Рассмотрим, как правильно оформить такую операцию с правовой точки зрения.

При продаже объекта НС его собственник сначала должен зарегистрировать права на этот объект, а уже затем заключать договор купли-продажи.

Для оформления продажи вам понадобятся документы, подтверждающие ваши права на земельный участок, на котором расположено незавершенное строение,  а также документы, удостоверяющие ваши права на выполнение строительных работ по этому объекту.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению. Определение понятия недвижимого имущества приведено в ст. 181 ГК. В соответствии с этим определением объекты НС можно  отнести к объектам недвижимости, поэтому договоры купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса.

Учтите, что нотариус удостоверит ваш договор только при условии, что право собственности на этот объект зарегистрировано органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость согласно пп. 4.1 гл. 2 разд. II Порядка  № 296/5. При этом нотариусу следует предъявить:

• извлечение из Реестра прав о госрегистрации прав на объект НС;

• документ, на основании которого осуществляется строительство (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт и т. п.);

• документ, подтверждающий право на земельный участок (госакт, договор аренды и т. п.).

Договор о продаже объектов НС может также содержать условие о переходе права собственности на земельный участок, на котором расположен продаваемый объект. В этом случае нотариусу необходимо предъявить: госакт на землю, а на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменений ее границ и целевого назначения, – гражданско-правовое соглашение (договор) об отчуждении земельного участка, заключенное в порядке, установленном законом; свидетельство о праве на наследство.

Договор купли-продажи должен содержать все необходимые для данного вида договора условия (в том числе предмет, цену и срок действия). В договоре купли-продажи объекта НС нужно указать все реквизиты, характеризующие этот объект, включая его месторасположение и другие характеристики. Цена договора является договорной, и стороны определяют ее самостоятельно (если речь не идет о государственных и коммунальных предприятиях). Однако для формирования цены договора стороны вправе воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Более подробно см. консультацию в Практическом руководстве № 8 «Недвижимость-2015: юридические аспекты, учет и налогообложение».