Для кого эта статья: для собственников и землепользователей участков сельскохозяйственного назначения.
Из этой статьи вы узнаете: как получить выписку о нормативной денежной оценке (далее – НДО) земельного участка с меньшей суммой оценки, как провести НДО участка.

Суть проблемы
С 1 марта 2017 года перестала действовать норма, которая предусматривала обязательное применение к НДО пашни коэффициента 1,756. Кроме того, в конце прошлого года постановлением КМУ от 16.11.16 г. № 831 (далее – Постановление № 831) была утверждена новая Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения (далее – Методика № 831, вступила в силу с 28.02.17 г.). Однако до сих пор остается множество вопросов относительно того, на самом ли деле оценка земли уменьшилась, можно ли уменьшить налог за 2017 год за земельные участки сельхозназначения, в частности пашню, подав уточняющую декла­рацию?
Никаких официальных разъяснений относительно отмены коэффициента 1,756 нет ни от Минагрополитики, ни от Госгеокадастра, ни от ГФС. Поэтому попробуем разобраться сами.

Законодательное основание
НДО земельных участков – один из важнейших экономических регуляторов земельных отношений, который применяется (ст. 201 Земельного кодекса, далее – ЗК):
· для определения размера земельного налога;
· расчета потерь сельско- и лесохозяйственного производства;
· экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п.
Кроме того, такая оценка является базой для начисления единого налога для плательщиков четвертой группы, а также для определения размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности (пп. 292.1.1 Налогового кодекса, далее – НК). Также очень часто при аренде земель частной собственности стороны решают опираться именно на НДО участка.
Следовательно, сельхозпредприятию необходимо знать НДО участков, которыми он пользуется в своей деятельности, чтобы правильно исчислить арендную плату и единый налог.
Для учета изменений в рентном доходе, который создается при производстве зерновых культур, было предусмотрено, что к показателям НДО пашни, проведенной по состоянию на 01.07.95 г. с учетом индексации, применяется коэффициент 1,756. Такая норма была введена с 2012 года постановлением КМУ от 31.10.11 г. № 1185. Поэтому НДО пашни, кроме ежегодной индексации, дополнительно увеличивалась на коэффициент 1,756. Обычно при выдаче выписки об НДО земельного участка (далее – выписка) территориальные органы Госгеокадастра сразу указывали в нем сумму НДО с учетом данного коэффициента.
Уже после утверждения Методики № 831 приказом Минагрополитики от 23.05.17 г. № 262 был утвержден и Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения (далее – Порядок № 262).
С учетом того что предыдущий Порядок, согласно которому проводилась НДО земель сельхозназначения, был принят еще в 2006 году (был утвержден совместным приказом Госкомзема, Минагрополитики, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, Украинской академии аграрных наук от 27.01.06 г. № 18/15/21/11), утверждение более актуальных на сегодня Порядка и Методики является позитивным моментом.
Именно Постановлением № 831 из Методики нормативной денежной оценки земель сельхозназначения и населенных пунктов (название в редакции до 28.02.17 г.) был исключен разд. ІІ, который содержал норму о применении коэффициента 1,756. Таким образом, начиная с 01.03.17 г. коэффициент 1,756 к НДО пашни не применяется.
Впрочем, изменения в Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК) не внесены, поэтому при заказе и получении после указанной даты выписки относительно отдельного земельного участка в нем все равно учитывается этот коэффициент.
Специалисты территориального органа Госгеокадастра объяснили это тем, что Порядок № 262 и Методика № 831 устанавливают механизм изготовления технической документации по НДО. Данными документами должны руководствоваться разработчики при изготовлении документации, но в них не идет речь об автоматическом внесении в ГЗК информации об НДО земель. К тому же, формируя выписку, госрегистратор Госгеокадастра не может собственноручно удалить данный коэффициент. Поэтому, готовя выписку об НДО земельного участка (пашня), он учитывает коэффициент 1,756.
Обращение в ГФС за индивидуальной налоговой консультацией также ничего не дает, поскольку, по мнению налоговиков, решение этого вопроса относится к компетенции Госгеокадастра, а тот, в свою очередь, с вопросами земельного налога отсылает к ГФС. Таким образом, это просто какой-то замкнутый круг.

Как решить проблему
На сегодня есть лишь один вариант решения этого вопроса – разработка технической документации об НДО земельного участка согласно новой Методике № 831. Как результат – общая НДО участка уменьшится. Такой вывод мы сделали, проанализировав данные, приведенные в Методике № 831, сравнив их с прошлыми показателями.
Так, в Херсонской области оценка пашни уменьшилась с 34,7 до 22,8 тыс. грн. за 1 га. В одних областях произошло значительное уменьшение, в других – небольшое. Поэтому проведение оценки на основании Методики № 831 приведет к определенному уменьшению показателей НДО сельхозземель. Соответственно для пользователей земельных участков, по которым арендные платежи рассчитываются исходя из НДО участка, уменьшение оценки приведет к уменьшению суммы арендной платы.
Таким образом, чтобы уменьшить сумму НДО сельхозучастка, предлагаем провести его НДО по новой Методике № 831 и утвердить полученный результат. Также это будет гарантировать предоставление выписки. Ведь уже давно Госгеокадастр активно отказывал в выдаче выписки из-за отсутствия или устаревания технической документации об НДО земельного участка. А тогда оснований для отказа не будет.

Проведение НДО
Для проведения НДО отдельного земельного участка необходимо, чтобы сведения об НДО участка содержались в ГЗК. Кроме того, данные ГЗК являются основанием для начисления земельного налога (п. 286.1 НК).
Основанием для проведения НДО могут быть (ст. 15 Закона от 11.12.03 г. № 1378-IV «Об оценке земель», далее – Закон № 1378):
· решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Обычно это касается проведения НДО земель как масштабного объекта (земель района, города), однако такое решение может касаться и отдельного земельного участка;
· договор на разработку документации по землеустройству, который заключается путем волеизъявления лица, заинтересованного в ее проведении, и достижения согласия с разработчиком. Такими лицами могут быть собственники или пользователи земельного участка.
По результатам проведения НДО подготавливается техническая документация об НДО земельного участка. Разрабатывать такую документацию имеют право (ст. 26 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве»):
· юрлица, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечениям, в составе которых по основному месту работы работает не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, ответственных за качество работ по землеустройству;
· физлица-предприниматели, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.
Взаимоотношения между сторонами регулируются заключенным договором. Стоимость проведения данного вида работ также оговаривается сторонами и фиксируется в договоре. К сожалению, государством не установлена стоимость таких работ, поэтому фирмы – разработчики документации самостоятельно определяют цены. То есть за проведение НДО участка придется заплатить.
Законом № 1378 определена периодичность обязательного проведения НДО, а именно (ст. 18):
· для земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов, независимо от их целевого назначения – не реже одного раза в 5–7 лет;
· земельных участков сельхозназначения, расположенных за пределами населенных пунктов, – не реже одного раза в 5–7 лет;
· земельных участков несельхозназначения, расположенных за пределами населенных пунктов, – не реже одного раза в 7–10 лет.
Впрочем, законодательством не установлена ответственность за нарушение сроков и непроведение НДО. На сегодня понятно, что в случае непроведения НДО получить выписку не удастся. Поэтому, если у ГЗК нет сведений об НДО земельного участка или они устарели (оценка проведена давно, сроки, указанные в ст. 18 Закона № 1378, прошли), органы Госгеокадастра просто откажут в предоставлении выписки, фактически вынуждая собственников и пользователей участков провести НДО для получения необходимой информации. Пользование же устаревшими выписками может привести к неправильному расчету платежей.
Техническая документация об НДО земельного участка подлежит обязательной государственной землеустроительной экспертизе, которую проводит областное подразделение Госгеокадастра по местонахождению участка. В ходе экспертизы рассматривается документация и материалы, а при необходимости – проводится обследование в натуре (на местности) (ст. 32 Закона от 16.06.04 г. № 1808-IV «О государственной экспертизе землеустроительной документации», далее – Закон № 1808).
Срок проведения экспертизы – не более 20 рабочих дней со дня регистрации объекта государственной экспертизы областным подразделением Госгеокадастра (ст. 34 Закона № 1808), то есть со дня официального получения документации на проверку (проставлен входящий штамп). Стоимость экспертизы составляет 3 % сметной стоимости проектно-изыскательских работ, но не менее 20 грн. (постановление КМУ от 01.08.11 г. № 835).
Результатом проведения экспертизы будет заключение (позитивное, негативное, возвращено на доработку). Позитивное заключение действительно не более 3 лет со дня его выдачи (ст. 36 Закона № 1808). При наличии такого заключения техдокументация подлежит утверждению райсоветом по ее местонахождению. Лишь после этого новые сведения об оценке участка (дата утверждения НДО и т. п.) вносятся в ГЗК и становятся доступными для землевладельцев и землепользователей (см. «БАЛАНС-АГРО», 2017, № 17-18, с. 44).

Выводы
К сожалению, автоматическое уменьшение НДО земель не произошло. Новая методика расчета НДО участка сельхозназначения позволяет установить рентный доход и на его основании точнее определить оценку земли. Чтобы получить извлечение, которое, вероятнее всего, будет содержать меньшую НДО участка, необходимо разработать техническую документацию об НДО земельного участка по новой Методике № 831. Поскольку до сих пор нет никаких разъяснений органов Госгеокадастра и ГФС относительно отмены коэффициента 1,756, есть сомнения, что уточняющую декларацию по налогу на землю (без учета этого коэффициента) примут. Поэтому не стоит спешить, следует дождаться соответствующих разъяснений или провести оценку участка по новой Методике № 831.

Источник: "Баланс-Агро" № 45, который выходит из печати 04.12.17 г.