Для кого ця стаття: для власників та землекористувачів ділянок сільськогосподарського призначення.
Із цієї статті ви дізнаєтеся: як отримати витяг про нормативну грошову оцінку (далі – НГО) земельної ділянки з меншою сумою оцінки, як провести НГО ділянки.

Суть проблеми
Із 1 березня 2017 року перестала діяти норма, яка передбачала обов’язкове застосування до НГО ріллі коефіцієнта 1,756. Крім того, наприкінці минулого року постановою КМУ від 16.11.16 р. № 831 (далі – Постанова № 831) було затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі – Методика № 831, набула чинності з 28.02.17 р.). Однак досі залишається безліч питань стосовно того, чи дійсно оцінка землі зменшилась, чи можна зменшити податок за 2017 рік за земельні ділянки сільгосппризначення, зокрема рілля, подавши уточнюючу декларацію?
Жодних офіційних роз’яснень щодо скасування коефіцієнта 1,756 немає ні від Мінагрополітики, ні від Держгеокадастру, ні від ДФС. Тож спробуємо розібратися самі.

Законодавче підґрунтя
НГО земельних ділянок – один з найважливіших економічних регуляторів земельних відносин, який застосовується (ст. 201 Земельного кодексу, далі – ЗК):
· для визначення розміру земельного податку;
· розрахунку втрат сільсько- і лісогосподарського виробництва;
· економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.
Крім того, така оцінка є базою для нарахування єдиного податку для платників четвертої групи, а також для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності (пп. 292.1.1 Податкового кодексу, далі – ПК). Також дуже часто при оренді земель приватної власності сторони вирішують спиратися саме на НГО ділянки.
Отже, сільгосппідприємству необхідно знати НГО ділянок, якими він користується у своїй діяльності, аби правильно обчислити орендну плату та єдиний податок.
Для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, було передбачено, що до показників НГО ріллі, проведеної станом на 01.07.95 р. з урахуванням індексації, застосовується коефіцієнт 1,756. Таку норму було запроваджено з 2012 року постановою КМУ від 31.10.11 р. № 1185. Тож НГО ріллі, окрім щорічної індексації, додатково збільшувалась на коефіцієнт 1,756. Зазвичай при видачі витягу про НГО земельної ділянки (далі – витяг) територіальні органи Держгеокадастру одразу зазначали в ньому суму НГО з урахуванням даного коефіцієнта.
Вже після затвердження Методики № 831 наказом Мінагрополітики від 23.05.17 р. № 262 було затверджено й Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі – Порядок № 262).
З огляду на те що попередній Порядок, за яким проводилась НГО земель сільгосппризначення, було прийнято ще у 2006 році (був затверджений спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, Української академії аграрних наук від 27.01.06 р. № 18/15/21/11), затвердження більш актуальних на сьогодні Порядку та Методики є позитивним моментом.
Саме Постановою № 831 із Методики нормативної грошової оцінки земель сільгосппризначення та населених пунктів (назва у редакції до 28.02.17 р.) було виключено розд. ІІ, який містив норму про застосування коефіцієнта 1,756. Таким чином, починаючи з 01.03.17 р. коефіцієнт 1,756 до НГО ріллі не застосовується.
Утім, зміни до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) не внесено, тому при замовленні та отриманні після вказаної дати витягу щодо окремої земельної ділянки у ньому все одно враховується цей коефіцієнт.
Спеціалісти територіального органу Держгеокадастру пояснили це тим, що Порядок № 262 та Методика № 831 установлюють механізм виготовлення технічної документації з НГО. Цими документами мають керуватися розробники при виготовленні документації, але в них не йдеться про автоматичне внесення до ДЗК інформації про НГО земель. До того ж, формуючи витяг, держреєстратор Держгеокадастру не може власноруч видалити даний коефіцієнт. Тому, готуючи витяг про НГО земельної ділянки (рілля), він враховує коефіцієнт 1,756.
Звернення до ДФС за індивідуальною податковою консультацією також нічого не дає, оскільки, на думку податківців, вирішення цього питання відноситься до компетенції Держгеокадастру, а той, у свою чергу, з питаннями земельного податку відсилає до ДФС. Отже, це просто якесь замкнене коло.

Як вирішити проблему
На сьогодні є лише один варіант вирішення цього питання – розроблення технічної документації про НГО земельної ділянки за новою Методикою № 831. Як результат – загальна НГО ділянки зменшиться. Такий висновок ми зробили, проаналізувавши дані, наведені в Методиці № 831, порівнявши їх з минулими показниками.
Так, у Херсонській області оцінка ріллі зменшилась з 34,7 до 22,8 тис. грн. за 1 га. В одних областях відбулося значне зменшення, в інших – невелике. Тому проведення оцінки на підставі Методики № 831 призведе до певного зменшення показників НГО сільгоспземель. Відповідно для користувачів земельних ділянок, за якими орендні платежі розраховуються виходячи з НГО ділянки, зменшення оцінки призведе до зменшення суми орендної плати.
Таким чином, аби зменшити суму НГО сільгоспділянки, пропонуємо провести її НГО за новою Методикою № 831 та затвердити отриманий результат. Також це гарантуватиме надання витягу. Адже вже давно Держгеокадастр активно відмовляв у видачі витягу через відсутність або застарілість технічної документації про НГО земельної ділянки. А тоді підстав для відмови не буде.

Проведення НГО
Для проведення НГО окремої земельної ділянки необхідно, щоб відомості про НГО ділянки містилися у ДЗК. Окрім того, дані ДЗК є підставою для нарахування земельного податку (п. 286.1 ПК).
Підставою для проведення НГО можуть бути (ст. 15 Закону від 11.12.03 р. № 1378-IV «Про оцінку земель», далі – Закон № 1378):
· рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Зазвичай це стосується проведення НГО земель як масштабного об’єкта (земель району, міста), однак таке рішення може стосуватися й окремої земельної ділянки;
· договір на розроблення документації із землеустрою, який укладається шляхом волевиявлення особи, заінтересованої в її проведенні, та досягнення згоди з розробником. Такими особами можуть бути власники або користувачі земельної ділянки.
За результатами проведення НГО виготовляється технічна документація про НГО земельної ділянки. Розробляти таку документацію мають право (ст. 26 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»):
· юрособи, які володіють необхідним технічним та технологічним забезпеченням, у складі яких за основним місцем роботи працює не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, відповідальних за якість робіт із землеустрою;
· фізособи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-земле­впорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Взаємовідносини між сторонами регулюються укладеним договором. Вартість проведення даного виду робіт також обумовлюється сторонами та фіксується в договорі. На жаль, державою не встановлено вартість таких робіт, тому фірми – розробники документації самостійно визначають ціни. Тобто за проведення НГО ділянки доведеться заплатити.
Законом № 1378 визначено періодичність обо­в’язкового проведення НГО, а саме (ст. 18):
· для земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення – не рідше одного разу на 5–7 років;
· земельних ділянок сільгосппризначення, розташованих за межами населених пунктів, – не рідше одного разу на 5–7 років;
· земельних ділянок несільгосппризначення, розташованих за межами населених пунктів, – не рідше одного разу на 7–10 років.
Утім, законодавством не встановлено відповідальність за порушення строків та непроведення НГО. На сьогодні зрозуміло, що у разі непроведення НГО отримати витяг не вдасться. Тож, якщо у ДЗК немає відомостей про НГО земельної ділянки або вони застарілі (оцінку проведено давно, строки, зазначені у ст. 18 Закону № 1378, сплинули), органи Держгеокадастру просто відмовлять у наданні витягу, фактично змушуючи власників та користувачів ділянок провести НГО для отримання необхідної інформації. Користування ж застарілими витягами може призвести до неправильного розрахунку платежів.
Технічна документація про НГО земельної ділянки підлягає обов’язковій державній землевпорядній експертизі, яку проводить обласний підрозділ Держгеокадастру за місцезнаходженням ділянки. У ході експертизи розглядається документація та матеріали, а за необхідності – проводиться обстеження в натурі (на місцевості) (ст. 32 Закону від 16.06.04 р. № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації», далі – Закон № 1808).
Строк проведення експертизи – не більше 20 робочих днів від дня реєстрації об’єкта державної експертизи обласним підрозділом Держгеокадастру (ст. 34 Закону № 1808), тобто від дня офіційного отримання документації на перевірку (проставлено вхідний штамп). Вартість експертизи становить 3 % кошторисної вартості проектно-вишукувальних робіт, але не менше 20 грн. (постанова КМУ від 01.08.11 р. № 835).
Результатом проведення експертизи буде висновок (позитивний, негативний, повернено на доопрацювання). Позитивний висновок дійсний не більше 3 років від дня його видачі (ст. 36 Закону № 1808). За наявності такого висновку техдокументація підлягає затвердженню райрадою за її місцезнаходженням. Лише після цього нові відомості про оцінку ділянки (дата затвердження НГО тощо) вносяться до ДЗК і стають доступними для землевласників і землекористувачів (див. «БАЛАНС-АГРО», 2017, № 17-18, с. 44).

Висновки
На жаль, автоматичного зменшення НГО земель не відбулось. Нова методика розрахунку НГО ділянки сільгосппризначення дозволяє встановити рентний дохід та на його підставі точніше визначити оцінку землі. Аби отримати витяг, який, вірогідніше за все, міститиме меншу НГО ділянки, необхідно розробити технічну документацію про НГО земельної ділянки за новою Методикою № 831. Оскільки досі немає жодних роз’яснень органів Держгеокадастру та ДФС щодо скасування коефіцієнта 1,756, є сумніви, що уточнюючу декларацію з податку на землю (без урахування цього коефіцієнта) приймуть. Тому не варто поспішати, слід дочекатися відповідних роз’яснень або провести оцінку ділянки за новою Методикою № 831.

Джерело: "Баланс-Агро" № 45, який виходить з друку 04.12.17 р.