Акценты этой статьи:

· надо ли индексировать арендную плату за землю и если да, то как это сделать;
· чем отличается индексация арендной платы от индексации нормативной денежной оценки (далее – НДО);
· как составить договор аренды, чтобы избежать путаницы во время расчета арендной платы.

Законодательная основа

Вопрос аренды земли регулирует специальный нормативный акт – Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161).
Аренда земли базируется на договоре, согласно которому арендатор получает земельный участок в срочное платное владение и пользование для осуществления предпринимательской и других видов деятельности (ст. 1 Закона № 161). Договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем его существенным условиям (ст. 638 Гражданского кодекса, далее – ГК).
Существенными условиями договора аренды земли являются размер арендной платы, индексация, способ и условия расчетов, сроки, порядок внесения и пересмотра платы и ответственность за ее неуплату (ст. 15 Закона № 161).
То есть в договоре аренды земли обязательно предусматривается раздел о размере арендной платы, а при его отсутствии договор может быть признан недействительным на основании нарушения ст. 15 Закона № 161. Также важно знать, что в случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается (ст. 21 Закона № 161).
Подробнее о подготовительной работе по заключению договора аренды земли и об условиях такого договора читайте в «БАЛАНС-АГРО», 2017, № 16, с. 23 и № 17-18, с. 41.

Индексация арендной платы

Согласно ст. 21 Закона № 161 арендная плата за землю исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
То есть не индексировать арендную плату можно только тогда, когда это прямо установлено договором аренды. Если же в договоре записано, что арендная плата подлежит индексации или вообще об индексации не упоминается, арендная плата индексируется согласно вышеупомянутой норме Закона № 161.

Как индексировать арендную плату?

Отметим, что законодательством не утвержден механизм индексации арендной платы за землю. Поэтому предприятие по собственному усмотрению может определить для себя какой-либо удобный метод индексации, применяя индексы инфляции, определенные Госстатом. Ведь индексацию проводят с целью социальной защиты арендодателей от повышения общего уровня цен на товары и услуги.
Например, можно индексировать арендную плату за текущий год, используя прошлогодние индексы инфляции. Для определения индексов инфляции за год следует перемножить индексы инфляции за каждый месяц такого года. Сводную таблицу индексов инфляции за каждый месяц и год можно найти на официальном сайте Госстата (http://www.ukrstat.gov.ua) или Минфина (http://www.minfin.gov.ua).

Пример 1

В договоре аренды земли арендная плата определена в фиксированной сумме – 12 000 грн. в год. Выплата проводится раз в год – в октябре. Об индексации арендной платы в договоре речи не идет.

В таком случае арендную плату нужно проиндексировать. По информации Госстата, индекс инфляции за 2016 год составлял 112,4 %. Отсюда рассчитаем арендную плату за 2017 год:

12 000 грн. х 112,4 % = 13 488 грн.

Индексация НДО земельного участка

Арендная плата может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в процентах от НДО.
Если арендная плата установлена в процентах от НДО участка, следует знать, что НДО подлежит ежегодной индексации (п. 289.2 НК). Так, Госгеокадастр ежегодно рассчитывает величину коэффициента индексации НДО земель исходя из индекса потребительских цен за предыдущий год, на который индексируется НДО сельхозугодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения. Впоследствии до 15 января служба информирует ГФС, владельцев земли и землепользователей о такой ежегодной индексации. Коэффициент индексации НДО земель применяется кумулятивно в зависимости от даты проведения НДО земель (п. 289.2, 289.3 НК).
Итак, для расчета арендной платы следует применять проиндексированный на 1 января текущего года размер НДО.
Проиндексировать НДО земли можно самостоятельно, а можно взять извлечение из технической документации об НДО конкретного участка. Такое извлечение заказывается через Центры предоставления административных услуг или Публичную кадастровую карту и предоставляется бесплатно.