Акценти цієї статті:

· чи треба індексувати орендну плату за землю і якщо так, то як це зробити;
· чим відрізняється індексація орендної плати від індексації нормативної грошової оцінки (далі – НГО);
· як скласти договір оренди, аби уникнути плутанини під час розрахунку орендної плати.

Законодавче підґрунтя

Питання оренди землі регулює спеціальний нормативний акт – Закон від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).
Оренда землі базується на договорі, згідно з яким орендар отримує земельну ділянку у строкове платне володіння і користування для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону № 161). Договір уважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов (ст. 638 Цивільного кодексу, далі – ЦК).
Істотними умовами договору оренди землі є розмір орендної плати, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок внесення і перегляду плати та відповідальність за її несплату (ст. 15 Закону № 161).
Тобто в договорі оренди землі обов’язково передбачається розділ про розмір орендної плати, а за його відсутності договір може бути визнаний недійсним на підставі порушення ст. 15 Закону № 161. Також важливо знати, що в разі визнання в судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (ст. 21 Закону № 161).
Докладніше про підготовчу роботу з укладення договору оренди землі та про умови такого договору читайте в «Баланс-Агро», 2017, № 16, с. 23 та № 17-18, с. 41.

Індексація орендної плати

Згідно зі ст. 21 Закону № 161 орендна плата за землю обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Тобто не індексувати орендну плату можна лише тоді, коли це прямо установлено договором оренди. Якщо ж в договорі записано, що орендна плата підлягає індексації або взагалі про індексацію не згадується, орендна плата індексується відповідно до вищезгаданої норми Закону № 161.

Як індексувати орендну плату?

Зазначимо, що законодавством не затверджено механізму індексації орендної плати за землю. Тож підприємство на власний розсуд може визначити для себе будь-який зручний метод індексації, застосовуючи індекси інфляції, визначені Держстатом. Адже індексацію проводять з метою соціального захисту орендодавців від підвищення загального рівня цін на товари та послуги.
Наприклад, можна індексувати орендну плату за поточний рік, використовуючи минулорічні індекси інфляції. Для визначення індексів інфляції за рік слід перемножити індекси інфляції за кожен місяць такого року. Зведену таблицю індексів інфляції за кожен місяць та рік можна знайти на офіційному сайті Держстату (http://www.ukrstat.gov.ua) або Мінфіну (http://www.minfin.gov.ua).

Приклад 1

У договорі оренди землі орендна плата визначена у фіксованій сумі – 12 000 грн. на рік. Виплата проводиться раз на рік – у жовтні. Про індексацію орендної плати в договорі не йдеться.

У такому разі орендну плату слід проіндексувати. За інформацією Держстату, індекс інфляції за 2016 рік становив 112,4 %. Звідси розрахуємо орендну плату за 2017 рік:

12 000 грн. х 112,4 % = 13 488 грн.

Індексація НГО земельної ділянки

Орендна плата може бути встановлена як у фіксованій сумі, так і у відсотках від НГО.
Якщо орендна плата встановлена у відсотках від НГО ділянки, слід знати, що НГО підлягає щорічній індексації (п. 289.2 ПК). Так, Держгеокадастр щороку розраховує величину коефіцієнта індексації НГО земель виходячи з індексу споживчих цін за попередній рік, на який індексується НГО сільгоспугідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення. Згодом до 15 січня служба інформує ДФС, власників землі та землекористувачів про таку щорічну індексацію. Коефіцієнт індексації НГО земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення НГО земель (п. 289.2, 289.3 ПК).
Отже, для розрахунку орендної плати слід застосовувати проіндексований на 1 січня поточного року розмір НГО.
Проіндесувати НГО землі можна самостійно, а можна взяти витяг із технічної документації про НГО конкретної ділянки. Такий витяг замовляється через Центри надання адміністративних послуг або Публічну кадастрову карту та надається безплатно.