Для кого эта статья: для пользователей и собственников сельскохозяйственных участков.
Из этой статьи вы узнаете: в чем привлекательность договора эмфитевзиса.

Правовая конструкция «право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)» существует еще с римского права, по которому считалось, что такое право является вечным, поскольку не ограничивалось никакими сроками.
В законодательстве Украины понятие эмфитевзиса появилось в 2004 году вместе с появлением Гражданского кодекса (далее – ГК). Сначала этот вид землепользования не нашел широкого применения в сельском хозяйстве, но в последнее время интерес аграриев к эмфитевзису значительно вырос. Поэтому на сегодня все большую популярность приобретает договор эмфитевзиса, ведь он имеет определенные преимущества. Рассмотрим общие сведения об эмфитевзисе.

Что такое эмфитевзис?
Эмфитевзис – это основанное на договоре право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (ст. 102¹ Земельного кодекса, далее – ЗК). То есть объектом такого договора может быть только земельный участок сельхозназначения (ст. 22 ЗК).
Эмфитевзис возникает по договоренности собственника участка и лица, которое желает пользоваться этим участком для сельхозпотребностей, на основании заключенного договора.
В соответствии со ст. 208 ГК договор заключается в простой письменной форме и не подлежит нотариальному удостоверению, однако может быть удостоверен по требованию одной из сторон. Законодательством не установлена типовая форма договора эмфитевзиса, поэтому стороны на собственное усмотрение договариваются о его условиях, но должны исходить из норм ЗК и ГК (гл. 33).

Нужно ли регистрировать в Государственном земельном кадастре (далее – ГЗК) земельный участок и право эмфитевзиса?
Да. Земельный участок должен быть зарегистрирован в ГЗК, то есть сформирован (ст. 79¹ ЗК), ведь участок может быть объектом гражданских прав только с момента его формирования и присвоения ему кадастрового номера.
В договоре эмфитевзиса стороны обязательно указывают объект договора, а поскольку идентификатором земельного участка является присвоенный ему во время регистрации кадастровый номер, этот номер также должен указываться в договоре.
Следовательно, если участок не зарегистрирован в ГЗК, его собственник должен инициировать проведение государственной регистрации участка путем его формирования и внесения сведений о нем в ГЗК. Это осуществляется на основании заявления и соответствующей документации по землеустройству, поданной через Центр предоставления административных услуг. Срок регистрации земельного участка в ГЗК – до 14 календарных дней (п. 111 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.12 г. № 1051).
После подписания договора право эмфитевзиса подлежит регистрации согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952). Право возникает со дня такой регистрации.
Интересным является то, что Закон № 1952 не определяет отдельно право эмфитевзиса, в нем определено такое понятие, как «производное вещное право». К нему относятся любые права, производные от права собственности – право пользования недвижимым имуществом (аренда), сервитут, эмфитевзис, суперфиций и др.

Полный текст консультации см. в "Баланс-Агро" № 28, который выходит из печати 24.07.17 г.