Для кого ця стаття: для користувачів та власників сільськогосподарських ділянок.
Із цієї статті ви дізнаєтеся: у чому привабливість договору емфітевзису.

Правова конструкція «право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)» існує ще з римського права, за яким уважалось, що таке право є вічним, оскільки не обмежувалося жодними строками.
У законодавстві України поняття емфітевзису з’явилось у 2004 році разом із появою Цивільного кодексу (далі – ЦК). Спочатку цей вид землекористування не знайшов широкого застосування у сільському господарстві, але останнім часом інтерес аграріїв до емфітевзису значно виріс. Тож на сьогодні все більшу популярність набирає договір емфітевзису, адже він має певні переваги. Розглянемо загальні відомості про емфітевзис.

Що таке емфітевзис?
Емфітевзис – це засноване на договорі право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 102¹ Земельного кодексу, далі – ЗК). Тобто об’єктом такого договору може бути лише земельна ділянка сільгосппризначення (ст. 22 ЗК).
Емфітевзис виникає за домовленістю власника ділянки та особи, яка бажає користуватися цією ділянкою для сільгосппотреб, на підставі укладеного договору.
Відповідно до ст. 208 ЦК договір укладається у простій письмовій формі і не підлягає нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу однієї із сторін. Законодавством не встановлено типової форми договору емфітевзису, тому сторони на власний розсуд домовляються про його умови, але мають виходити з норм ЗК та ЦК (гл. 33).

Чи потрібно реєструвати у Державному земельному кадастрі (далі – ДЗК) земельну ділянку і право емфітевзису?
Так. Земельна ділянка має бути зареєстрована у ДЗК, тобто сформована (ст. 79¹ ЗК), адже ділянка може бути об’єктом цивільних прав лише з моменту її формування та присвоєння їй кадастрового номера.
У договорі емфітевзису сторони обов’язково вказують об’єкт договору, а оскільки ідентифікатором земельної ділянки є присвоєний їй під час реєстрації кадастровий номер, цей номер також має зазначатися у договорі.
Отже, якщо ділянка не зареєстрована у ДЗК, її власник має ініціювати проведення державної реєстрації ділянки шляхом її формування та внесення відомостей про неї до ДЗК. Це здійснюється на підставі заяви та відповідної документації із землеустрою, поданої через Центр надання адміністративних послуг. Строк реєстрації земельної ділянки у ДЗК – до 14 календарних днів (п. 111 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.12 р. № 1051).
Після підписання договору право емфітевзису підлягає реєстрації згідно із Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952). Право виникає з дня такої реєстрації.
Цікавим є те, що Закон № 1952 не визначає окремо право емфітевзису, в ньому визначено таке поняття, як «похідне речове право». До нього відносяться будь-які права, похідні від права власності – право користування нерухомим майном (оренда), сервітут, емфітевзис, суперфіцій та інші.

Повний текст консультації див. у "Баланс-Агро" № 28, який виходить з друку 24.07.17 р.