В Письме № 1461/Е/26-15-17-04-14 ГФС рассматривает возможность сдачи в аренду помещения по частям, когда одну часть собственник хочет сдавать как предприниматель, а другую часть – как простое физлицо. То есть один арендодатель выступает в двух статусах. Этот предприниматель является единщиком второй группы, вид деятельности – предоставление в аренду недвижимого имущества (группа 68.20 КВЭД ДК 009:2010).

Вот выводы, изложенные в письме. Если единщик второй группы сдает в аренду свою недвижимость, то он не вправе находиться на упрощенной системе налогообложения. При этом не имеет значения, превышает общая площадь предоставляемой в аренду недвижимости установленные предельные нормы или нет (100 м² для жилой недвижимости и 300 м² – для нежилой недвижимости согласно пп. 291.5.3 НК).

Фискальная служба также напоминает, что подобные вопросы рассматривались в Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом ГНС от 20.02.12 г. № 136.

В принципе мы согласны с выводами письма. Однако хотелось бы уточнить некоторые моменты.

Как следует из ст. 320 Гражданского кодекса, собственник имеет право использовать свое имущество для ведения предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. То есть единщик имеет право сдавать в аренду принадлежащую ему как физлицу недвижимость. Но почему же он в такой ситуации не вправе находиться на упрощенной системе?

Основная причина состоит в том, что доходы, полученные от одного и того же вида предпринимательской деятельности (в данном случае от аренды), нельзя облагать в одной части единым налогом, а в другой – НДФЛ. То есть доход/прибыль от одного вида предпринимательской деятельности должен облагаться одним налогом. В данном случае аренда заявлена как предпринимательский вид деятельности. Значит, доходы от аренды должны облагаться единым налогом. И в этой деятельности нельзя «хитрить» и быть наполовину предпринимателем, а наполовину – простым физлицом.

В то же время предприниматель второй группы, деятельность которого не связана с арендой (например, он занимается торговлей, перевозками и пр.), может сдавать в аренду недвижимость любой площади без ограничений. Арендный доход в таком случае будет облагаться НДФЛ, а доходы от торговли, перевозок и пр. – единым налогом.

Таким образом, единщик второй группы, избравший видом предпринимательской деятельности предоставление в аренду недвижимого имущества, должен знать, что все его арендные доходы подпадают под обложение единым налогом. Поэтому если площадь помещения, сдаваемого в аренду, превышает установленные пп. 291.5.3 НК предельные нормы, то доходы от такой аренды могут облагаться исключительно НДФЛ. Значит, такому предпринимателю нельзя быть на упрощенной системе налогообложения.

Отметим, что раньше «БАЛАНС» уже обращался к теме арендных доходов физлица, полученных им, с одной стороны, в качестве единщика-предпринимателя, а с другой стороны – в качестве простого физлица (не предпринимателя) (см. «БАЛАНС» № 45-46 за 2014 год с. 62). Тогда же мы предупреждали, что в случае превышения предельных норм площади единщика не спасает переход в более высокую (третью) группу. Ведь ограничение по площади при сдаче в аренду установлено для всех физлиц-единщиков независимо от группы. Поэтому вероятность, что в таком случае налоговый орган будет настаивать, чтобы предприниматель уплатил единый налог по ставке 15 % с арендного дохода, полученного за лишнюю площадь, а также перешел на общую систему налогообложения – очень высока.

Что можно посоветовать единщику, который не вписался в размеры площади, разрешенной для сдачи в аренду, и хочет как-то выйти из ситуации? Наши рекомендации таковы:

• начиная с квартала, следующего за тем, в котором было допущено нарушение, нужно перейти на общую систему налогообложения и облагать свои предпринимательские доходы НДФЛ;
• для минимизации налога с арендных доходов после перехода на общую систему налогообложения предприниматель может сдавать помещения в аренду другим физлицам-единщикам, установив им невысокую арендную плату (ограничение относительно минимального арендного платежа, предусмотренное пп. 170.1.2 НК, не распространяется на предпринимателей). При этом размеры помещений, приходящиеся на каждого единщика-арендатора, не должны превышать пределы, установленные пп. 291.5.3 НК. Эти арендаторы уже за обычное вознаграждение будут сдавать помещения в субаренду. Понятно, что в таком случае в роли единщиков-арендаторов должны выступать родственные или дружественные лица. В результате меньшая часть общеарендных доходов будет облагаться НДФЛ, а большая часть – единым налогом.

По материалам журнала „БАЛАНС” от 17.08.15 г. № 66-67.