У Листі № 1461/Е/26-15-17-04-14 ДФС розглядає можливість здачі в оренду приміщення частинами, коли одну частину власник хоче здавати як підприємець, а другу частину – як проста фізособа. Тобто один орендодавець виступає у двох статусах. Цей підприємець є єдинником другої групи, вид діяльності – надання в оренду нерухомого майна (група 68.20 КВЕД ДК 009:2010).

Ось висновки, викладені в листі. Якщо єдинник другої групи здає в оренду свою нерухомість, то він не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. При цьому не має значення, перевищує загальна площа нерухомості, що надається в оренду, установлені граничні норми чи ні (100 м² для житлової нерухомості та 300 м² – для нежитлової нерухомості згідно з пп. 291.5.3 Податкового кодексу, далі – ПК).

Фіскальна служба також нагадує, що подібні питання розглядалися в Узагальнюючій податковій консультації, затвердженій наказом ДПС від 20.02.12 р. № 136.

У принципі ми згодні з висновками листа. Проте хотілося б уточнити деякі моменти.

Як випливає зі ст. 320 Цивільного кодексу, власник має право використовувати своє майно для ведення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом. Тобто єдинник має право здавати в оренду нерухомість, що належить йому як фізособі. Але чому ж він у такій ситуації не має права перебувати на спрощеній системі?

Основна причина полягає в тому, що доходи, отримані від одного і того самого виду підприємницької діяльності (у цьому випадку від оренди), не можна обкладати в одній частині єдиним податком, а в іншій – ПДФО. Тобто дохід/прибуток від одного виду підприємницької діяльності повинен обкладатися одним податком. У цьому випадку оренда заявлена як підприємницький вид діяльності. Отже, доходи від оренди повинні обкладатися єдиним податком. І в цій діяльності не можна «хитрувати» і бути наполовину підприємцем, а наполовину – простою фізособою.

Водночас підприємець другої групи, діяльність якого не пов’язана з орендою (наприклад, він займається торгівлею, перевезеннями тощо), може здавати в оренду нерухомість будь-якої площі без обмежень. Орендний дохід у такому разі обкладатиметься ПДФО, а доходи від торгівлі, перевезень тощо – єдиним податком.

Таким чином, єдинник другої групи, що вибрав видом підприємницької діяльності надання в оренду нерухомого майна, повинен знати, що всі його орендні доходи підпадають під обкладення єдиним податком. Тому якщо площа приміщення, що здається в оренду, перевищує встановлені пп. 291.5.3 ПК граничні норми, то доходи від такої оренди можуть обкладатися виключно ПДФО. Отже, такому підприємцеві не можна бути на спрощеній системі оподаткування.

Завважимо, що раніше «БАЛАНС» уже звертався до теми орендних доходів фізособи, отриманих нею, з одного боку, як єдинником-підприємцем, а з іншого боку – як простою фізособою (не підприємцем) (див. «БАЛАНС» № 45-46, с. 62). Тоді ж ми попереджали, що в разі перевищення граничних норм площі єдинника не рятує перехід до вищої (третьої) групи. Адже обмеження за площею при здачі в оренду встановлене для всіх фізосіб-єдинників незалежно від групи. Тому вірогідність, що в такому разі податковий орган наполягатиме, щоб підприємець сплатив єдиний податок за ставкою 15 % з орендного доходу, отриманого за зайву площу, а також перейшов на загальну систему оподаткування – дуже висока.

Що можна порадити єдиннику, який не вписався в розміри площі, дозволеної для здачі в оренду, і хоче якось вийти із ситуації? Наші рекомендації такі:

• починаючи з кварталу, що настає за тим, у якому було допущено порушення, потрібно перейти на загальну систему оподаткування та обкладати свої підприємницькі доходи ПДФО;
• для мінімізації податку з орендних доходів після переходу на загальну систему оподаткування підприємець може здавати приміщення в оренду іншим фізособам-єдинникам, установивши їм невисоку орендну плату (обмеження щодо мінімального орендного платежу, передбачене пп. 170.1.2 ПК, не поширюється на підприємців). При цьому розміри приміщень, що припадають на кожного єдинника-орендатора, не повинні перевищувати межі, установлені пп. 291.5.3 ПК. Ці орендарі вже за звичайну винагороду здаватимуть приміщення в суборенду. Зрозуміло, що в такому разі в ролі єдинників-орендаторів повинні виступати споріднені або дружні особи. У результаті менша частина загальноорендних доходів обкладатиметься ПДФО, а більша частина – єдиним податком.

За матеріалами журналу „БАЛАНС” від 17.08.15 р. № 66-67.