Оформление аренды такого объекта, как земельный участок сельскохозяйственного назначения, имеет свои особенности. Рассмотрим их в этой консультации.
Общие положения
Порядок заключения договора аренды земельного участка регламентируется ЗК (ст. 93, 124) и Законом № 161.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.
Для действительности договора требуется также госрегистрация права аренды. Так, согласно ст. 17 Закона № 161 объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды. Необходимость такой регистрации обусловлена и требованиями п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952.
Регистрация права аренды производится по правилам, установленным Законом № 1952 и Порядком № 1127.
Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена Постановлением № 220, однако ее использование не является обязательным, важно включить в договор аренды все существенные условия, установленные ст. 15 Закона № 161.
Существенные условия договора
В перечень условий, являющихся существенными для договора аренды земли, вошли (ст. 15 Закона № 161):
•    объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер участка);
•    срок действия договора (согласно ст. 19 Закона № 161 устанавливается по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет);
•    арендная плата (размер, индексация, способ и условия расчетов, срок, порядок внесения арендной платы и ее пересмотра, ответственность за неуплату).
Если договором аренды земли предусмотрено осуществление арендатором мер, направленных на охрану и улучшение объекта аренды, то к договору прилагается допсоглашение о возмещении арендатору расходов на такие меры.
Стороны могут включить в договор аренды земельного участка и другие условия, если считают это необходимым.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, которые находятся в собственности одного арендодателя.
Рассмотрим подробнее наиболее важные условия договора аренды земли.
Арендная плата
Размер арендной платы устанавливается, как правило, в денежной форме. Но по соглашению сторон расчеты за аренду земли могут осуществляться и в натуральной форме (такая форма довольно часто применяется при аренде земель сельхозназначения). При этом нужно учитывать, что расчеты в натуральной форме должны соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.
Размер арендной платы за землю исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не установлено договором аренды.
Таким образом, относительно арендной платы в договоре следует четко прописать:
•    размер. Как мы уже отметили, по общему правилу арендная плата подлежит индексации, если иное не определено условиями договора. Поэтому, если вы не желаете рассчитывать индексацию, вам надо это четко прописать в договоре (об ограничении размера арендной платы за земли сельхозназначения см. ниже);
•    эквивалент денежной суммы, которая будет оплачиваться товарами – если договором предусмотрена выплата в натуральной форме. Зачастую именно это условие становится камнем преткновения между арендодателем и арендатором, особенно если цены на товар, которым выплачивается арендная плата, существенно изменились (например, из-за неурожая). Также нужно оговорить вид, сорт и прочие характеристики продукции, которой будет оплачиваться аренда;
•    срок выплаты. Закон не ограничивает периодичность осуществления таких платежей: ежемесячно, ежеквартально или раз в год.
Обратите внимание: в случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Полный текст консультации см. в Практическом руководстве № 9.