Из этой статьи вы узнаете: что такое право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), чем оно отличается от аренды земли, на что обратить внимание при заключении договора.

Что такое эмфитевзис?

Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельхознужд (ст. 102¹ Земельного кодекса, далее – ЗК; ст. 407 Гражданского кодекса, далее – ГК). Право эмфитевзиса относительно земельных участков государственной и коммунальной собственности подлежит продаже на земельных торгах так же, как и право аренды таких земель (ст. 134 ЗК). Под эту норму подпадают и исключения. То есть случаи предоставления таких земельных участков на правах эмфитевзиса без проведения аукциона также установлены ч. 2 ст. 134 ЗК.

Эмфитевзис возникает на основании соответствующего договора, который заключается между собственником земельного участка и лицом (юридическим или физическим), которое изъявило желание пользоваться этим участком для сельхознужд. Согласно ст. 208 ГК договор заключается в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако по требованию одной из сторон может быть удостоверен.

Следует заметить, что законодательство не содержит требований к форме и содержанию договора о предоставлении эмфитевзиса. То есть существенные условия такого договора законодательством не определены. Это в значительной степени упрощает и ускоряет процедуру его заключения и делает этот договор более привлекательным в сравнении с договором аренды земли.

Договор эмфитевзиса может быть срочным или бессрочным (ст. 408 ГК). При этом законодательством определено, что срок такого договора для земельных участков:

·          государственной или коммунальной собственности не может превышать 50 лет (ст. 408 ГК, ч. 4 ст. 102¹ ЗК);

·          частной собственности не ограничен.

Обратите внимание: заключая бессрочный договор, каждая из сторон получает право отказаться от договора эмфитевзиса, предварительно уведомив об этом вторую сторону не менее чем за год (п. 2 ст. 408 ГК).

Размер платы по договору, ее форма, условия, порядок и сроки выплаты устанавливаются сторонами по договоренности (ст. 409 ГК). Что касается земель государственной и коммунальной собственности, то, хотя законодательством такие требования и не установлены, вероятно, что размер платы будет определяться по аналогии с арендной платой – в процентах от нормативной денежной оценки, форма – только денежная и т. п.

Нуждается ли в регистрации право эмфитевзиса?

Да, право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд подлежит государственной регистрации и возникает именно со дня такой регистрации согласно закону (ст. 182, ч. 4 ст. 334 ГК; ч. 1 ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», далее – Закон № 1952).

При этом ст. 28 Закона № 1952 определено, что решения органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка в эмфитевзис могут приниматься при отсутствии госрегистрации права собственности государства или территориальной громады на такой участок в Государственном реестре прав (далее – Госреестр).

В случае предоставления в эмфитевзис земельных участков государственной или коммунальной собственности, право собственности на которые не зарегистрировано в Госреестре, регистрация права собственности осуществляется одновременно с регистрацией права пользования такими участками. При этом решение органа госвласти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка в пользование, о восстановлении или внесении изменений в действующие договоры пользования считается заявлением о госрегистрации права собственности на земельный участок и обязательно подается заявителем при проведении регистрации вещных прав на такой участок, производных от права собственности. То есть зарегистрировать право эмфитевзиса можно и относительно земельных участков государственной и коммунальной собственности, сведения о которых не внесены в Госреестр.

Каковы права и обязанности сторон договора?

Договор эмфитевзиса должен содержать перечень обязанностей собственника земли и землепользователя, определенных законодательством, которые фактически не отличаются от их прав и обязанностей в случае аренды земли. Так, согласно требованиям ст. 410 ГК землепользователь обязан:

·          эффективно использовать земельный участок по его целевому назначению;

·          вносить плату за пользование участком и другие платежи, предусмотренные законами;

·          повышать его плодородие;

·          применять природоохранные технологии производства;

·          воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

В свою очередь, собственник земельного участка обязан не препятствовать землепользователю в осуществлении его прав и имеет право (ст. 409 ГК):

·          требовать от землепользователя использования участка по назначению, установленному в договоре;

·          получать плату за пользование участком, при этом ее размер, форма, условия, порядок и сроки выплаты устанавливаются договором.

При заключении договора эмфитевзиса следует учитывать, что использование земельного участка не по целевому назначению является одним из оснований для прекращения права пользования участком (ст. 41 ЗК). Поэтому использование земельного участка по такому договору должно соответствовать его целевому назначению, указанному в правоустанавливающем документе (государственном акте, свидетельстве на право собственности и т. п.).

Чем отличается эмфитевзис от аренды?

Важной особенностью эмфитевзиса (в сравнении с арендой) является то, что такое право может отчуждаться и передаваться в порядке наследования. Исключением является право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельхознужд, которое не может быть отчуждено землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесенное в уставный капитал, переданное в залог (ст. 407 ГК). То есть если договор о предоставлении эмфитевзиса заключен относительно таких земель, то лицо может только самостоятельно использовать землю в пределах срока действия договора.

Что касается земель частной собственности, то юридическое лицо, заключив договор эмфитевзиса с гражданином – собственником земельного участка, в дальнейшем (в пределах срока его действия) может отчуждать право пользования таким участком путем продажи, дарения и т. п. Тогда право эмфитевзиса первоначального пользователя прекращается после регистрации такого права за новым пользователем.

Обращаем внимание: отчуждается право пользования, а не право собственности на земельный участок, то есть происходит не смена собственника участка, а только замена пользователя.

При этом ч. 2 ст. 411 ГК определено, что собственник земельного участка, право пользования которым продается, имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение по цене, которая объявлена для продажи, и на других равных условиях.

Например, между фермерским хозяйством (далее – ФХ) и гражданином Петренко П. А. – собственником земельного участка заключен договор о предоставлении эмфитевзиса сроком на 50 лет. ФХ пользовалось земельным участком в течение 10 лет, после чего решило продать право пользования им (в пределах действия договора, то есть на 40 лет) другому юридическому лицу. В таком случае ФХ сначала должно письменно уведомить об этом гражданина Петренко П. А. – собственника участка. Если в течение месяца он не отправит письменного согласия на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу.

Если собственник не желает, чтобы право пользования его земельным участком перешло к другому лицу (к лицу, которое будет определено ФХ по своему усмотрению без согласования с ним), он имеет право выкупить такое право и тем самым соединить в одном лице собственника и пользователя земельного участка. В таком случае согласно п. 1 ст. 412 ГК право пользования земельным участком прекращается и собственник имеет право в дальнейшем самостоятельно использовать земельный участок или снова предоставить право пользования другому лицу, определив его по своему усмотрению.

Отличия договора о предоставлении эмфитевзиса от договора аренды земли приведем в таблице.

Критерий сравнения	Договор эмфитевзиса		Договор аренды
	земли частной собственности	земли государственной и коммунальной собственности	земли частной собственности	земли государственной и коммунальной собственности
1	2	3	4	5
Форма заключения договора	Письменная
Нотариальное удостоверение	Не нуждается, но возможно по согласованию сторон
Максимальный срок действия договора	Без ограничений	Не более 50 лет	Не более 50 лет
Форма договора	Законодательством не урегулирована		Типовая форма, утвержденная постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220
Существенные условия договора	Законодательством не определены		Определены ст. 15 Закона от 06.10.98 г. № 161-IV «Об аренде земли»
Целевое назначение земельного участка	Сельскохозяйственное		Любое целевое назначение
Форма платы за пользование землей	По договоренности сторон		Денежная, натуральная	Денежная
Порядок расчета платы за пользование	По договоренности сторон		По договоренности сторон	В процентах от нормативной денежной оценки земли (согласно НК*)
Сроки внесения платы за пользование землей	По договоренности сторон, возможна выплата единовременно за весь период пользования или заранее за несколько лет	По договоренности сторон	По договоренности сторон	Согласно НК
Порядок обретения права	По договоренности сторон	По результатам проведения земельных торгов	По договоренности сторон	По результатам проведения земельных торгов
Отчуждение права пользования землепользователем другим лицам	Может быть отчуждено	Не может быть отчуждено, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения	Не может быть отчуждено (отчуждается только собственником). Может передаваться в субаренду – по договоренности сторон
* Налоговый кодекс.

Полную консультацию см. в «БАЛАНС-АГРО», 2016, № 32.