Із цієї статті ви дізнаєтеся: що таке право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), чим воно відрізняється від оренди землі, на що звернути увагу при укладенні договору.

Що таке емфітевзис?

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб (ст. 102¹ Земельного кодексу, далі – ЗК; ст. 407 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Право емфітевзису щодо земельних ділянок державної та комунальної власності підлягає продажу на земельних торгах так само, як і право оренди таких земель (ст. 134 ЗК). Під цю норму підпадають і винятки. Тобто випадки надання таких земельних ділянок на правах емфітевзису без проведення аукціону також встановлені ч. 2 ст. 134 ЗК.

Емфітевзис виникає на підставі відповідного договору, який укладається між власником земельної ділянки та особою (юридичною або фізичною), яка виявила бажання користуватися цією ділянкою для сільгосппотреб. Відповідно до ст. 208 ЦК договір укладається в письмовій формі і не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, проте на вимогу однієї зі сторін може бути посвідчений.

Слід зауважити, що законодавство не містить вимог до форми та змісту договору про надання емфітевзису. Тобто істотні умови такого договору законодавством не визначено. Це в значній мірі спрощує та прискорює процедуру його укладення та робить цей договір більш привабливим порівняно з договором оренди землі.

Договір емфітевзису може бути строковим або безстроковим (ст. 408 ЦК). При цьому законодавством визначено, що строк такого договору для земельних ділянок:

·          державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ст. 408 ЦК, ч. 4 ст. 102¹ ЗК);

·          приватної власності не обмежений.

Зверніть увагу: укладаючи безстроковий договір, кожна зі сторін отримує право відмовитися від договору емфітевзису, попередньо повідомивши про це другу сторону не менш як за рік (п. 2 ст. 408 ЦК).

Розмір плати за договором, її форма, умови, порядок та строки виплати установлюються сторонами за домовленістю (ст. 409 ЦК). Що стосується земель державної та комунальної власності, то, хоча законодавством такі вимоги і не встановлені, вірогідно, що розмір плати визначатиметься за аналогією з орендною платою – у відсотках від нормативної грошової оцінки, форма – лише грошова тощо.

Чи потребує реєстрації право емфітев­зису?

Так, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб підлягає державній реєстрації і виникає саме із дня такої реєстрації відповідно до закону (ст. 182, ч. 4 ст. 334 ЦК; ч. 1 ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Закон № 1952).

При цьому ст. 28 Закону № 1952 визначено, що рішення органів державної влади або органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в емфітевзис можуть прийматися за відсутності держреєстрації права власності держави чи територіальної громади на таку ділянку в Державному реєстрі прав (далі – Держреєстр).

У разі надання в емфітевзис земельних ділянок державної чи комунальної власності, право власності на які не зареєстровано в Держреєстрі, реєстрація права власності здійснюється одночасно з реєстрацією права користування такими ділянками. При цьому рішення органу держвлади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в користування, про поновлення або внесення змін до діючих договорів користування вважається заявою про держреєстрацію права власності на земельну ділянку та обов’язково подається заявником під час проведення реєстрації речових прав на таку ділянку, похідних від права власності. Тобто зареєструвати право емфітевзису можна і щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, відомості про які не внесені до Держреєстру.

Якими є права та обов’язки сторін договору?

Договір емфітевзису повинен містити перелік обов’язків землевласника та землекористувача, визначених законодавством, які фактично не відрізняються від їх прав та обов’язків у разі оренди землі. Так, відповідно до вимог ст. 410 ЦК землекористувач зобов’язаний:

·          ефективно використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням;

·          вносити плату за користування ділянкою та інші платежі, передбачені законами;

·          підвищувати її родючість;

·          застосовувати природоохоронні технології виробництва;

·          утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

У свою чергу, власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав і має право (ст. 409 ЦК):

·          вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, установленим у договорі;

·          отримувати плату за користування ділянкою, при цьому її розмір, форма, умови, порядок та строки виплати установлюються договором.

При укладенні договору емфітевзису слід ураховувати, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав для припинення права користування ділянкою (ст. 41 ЗК). Тому використання земельної ділянки за таким договором має відповідати її цільовому призначенню, зазначеному в правовстановному документі (державному акті, свідоцтві на право власності тощо).

Чим відрізняється емфітевзис від оренди?

Важливою особливістю емфітевзису (порівняно з орендою) є те, що таке право може відчужуватися та передаватися в порядку спадкування. Винятком є право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільгосппотреб, яке не може бути відчужене землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), унесене до статутного капіталу, передане в заставу (ст. 407 ЦК). Тобто якщо договір про надання емфітевзису укладено щодо таких земель, то особа може лише самостійно використовувати землю в межах строку дії договору.

Що стосується земель приватної власності, то юридична особа, уклавши договір емфітевзису із громадянином – власником земельної ділянки, у подальшому (у межах строку його дії) може відчужити право користування такою ділянкою шляхом продажу, дарування тощо. Тоді право емфітевзісу первісного користувача припиняється після реєстрації такого права за новим користувачем.

Звертаємо увагу: відчужується право користування, а не право власності на земельну ділянку, тобто відбувається не зміна власника ділянки, а лише заміна користувача.

При цьому ч. 2 ст. 411 ЦК визначено, що власник земельної ділянки, право користування якою продається, має переважне перед іншими особами право на її придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Наприклад, між фермерським господарством (далі – ФГ) та громадянином Петренко П. А. – власником земельної ділянки укладено договір про надання емфітевзису строком на 50 років. ФГ користувалося земельною ділянкою протягом 10 років, після чого вирішило продати право користування нею (у межах дії договору, тобто на 40 років) іншій юридичній особі. У такому разі ФГ спочатку повинне письмово повідомити про це громадянина Петренка П. А. – власника ділянки. Якщо протягом місяця він не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

Якщо власник не бажає, щоб право користування його земельною ділянкою перейшло до іншої особи (до особи, яка буде визначена ФГ на власний розсуд без погодження з ним), він має право викупити таке право і тим самим поєднати в одній особі власника і користувача земельної ділянки. У такому разі згідно з п. 1 ст. 412 ЦК право користування земельною ділянкою припиняється і власник має право в подальшому самостійно використовувати земельну ділянку або знову надати право користування іншій особі, визначивши її на власний розсуд.

Відмінності договору про надання емфітевзису від договору оренди землі наведемо в таблиці.

Повну консультацію див. у «БАЛАНС-АГРО», 2016, № 32.