Чи можна в договорі оренди земель сільгосппризначення встановлювати орендну плату в розмірі меншому, ніж 3 % від нормативної грошової оцінки (далі – НГО), як це передбачено Указом Президента від 02.02.02 р. № 92/2002 (далі – Указ № 92)? Чи може держреєстратор відмовити в реєстрації права оренди, якщо орендна плата встановлена в меншому розмірі?

Так, в договорі оренди земель сільгосппризначення можна встановлювати орендну плату в розмірі меншому, ніж 3 % від НГО. Пояснимо докладніше.

Орендна плата є однією з істотних умов договору оренди землі. Сторони домовляються про її розмір і прописують його в договорі (ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). При встановленні розміру орендної плати необхідно враховувати, що:

• для земель державної або комунальної форми власності правила встановлені на законодавчому рівні п. 288.5 Податкового кодексу (далі – ПК) і Типовим договором оренди землі, затвердженим постановою КМУ від 03.04.04 р. № 220 (далі – Типовий договір). Розмір плати визначається у відсотках від НГО земельної ділянки, а річна сума платежу не може бути меншою від розміру земельного податку, розрахованого згідно з пп. 288.5.1 ПК, і не повинна перевищувати 12 % НГО;
• для земель приватної форми власності не встановлені обмеження у виборі шкали та граничного розміру. Тобто дозволяється вибирати будь-який розмір і формат орендної плати.

Зазначимо, що мінімальний розмір плати за землі державної та комунальної форми власності сьогодні не дорівнює 3 % НГО, як це раніше передбачав Указ № 92. Плата може бути менше або більше 3 % НГО. Для земель приватної власності сторони визначають розмір орендної плати самостійно, без будь-яких обмежень.

Нагадаємо, згідно з Указом № 92 одне із пріоритетних завдань розвитку аграрного сектору економіки – підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом уведення плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 % вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) і поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. У даній нормі не йдеться про обов’язкове встановлення орендної плати на рівні не менше 3 % НГО.

Важливий нюанс: у зв’язку з тим що формулювання в Указі № 92 прописано нечітко, нерідко виникають спірні ситуації. Як показує судова практика, суди часто встають на бік орендарів і відмовляють орендодавцям у задоволенні їх вимоги визнати договір недійсним на тій підставі, що орендна плата повинна становити не менше 3 % НГО.

Такий висновок, наприклад, зробив Верховний Суд у своїй постанові від 10.06.19 р. (ЄДРСР, реєстр. № 82491930). У даному спорі суди всіх інстанцій, включаючи Верховний Суд, були не на боці орендодавців, які намагалися визнати договір оренди земельної ділянки недійсним через невідповідність його умов про орендну плату вимогам Указу № 92.

У судовому рішенні зазначається, що невідповідність розміру орендної плати, визначеного сторонами за взаємною згодою, розміру, передбаченому Указом № 92, не служить підставою для визнання договорів недійсними, оскільки сторони можуть змінити ці умови в порядку, прописаному в самому договорі. Крім того, аналіз норм Указу № 92 свідчить про те, що вимога про встановлення орендної плати в розмірі не менше 3 % вартості земельної ділянки не є імперативною нормою, яка змінює або доповнює основний спеціальний нормативний акт – Закон № 161.

Аналогічна думка міститься в постанові Верховного Суду від 18.05.20 р. (ЄДРСР, реєстр. № 89345634), у якій зазначено, що згідно зі ст. 23 Закону № 161 орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за угодою сторін. А Указ № 92 носить рекомендаційний характер.

Із вищесказаного випливає, що Указ Президента не може регулювати або змінювати норми, установлені законом, розмір, форма та строки внесення орендної плати за землю визначаються виключно сторонами договору (тобто застосовувати вищезгадану норму про 3 % необов’язково). Отже, у держреєстратора немає підстав для відмови в реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо сторони передбачили розмір орендної плати менше 3 % НГО.

Якщо держреєстратор усе-таки відмовить у реєстрації права оренди за такою підставою, відмову можна оскаржити в адміністративному порядку, подавши скаргу до Мін’юсту або його територіальних органів чи звернувшись до суду. Як оскаржити неправомірні дії держреєстратора прав, див. у «Як без суду оскаржити незаконне рішення або бездіяльність держреєстратора прав».

Джерело: "Баланс-Агро" № 47, який виходить з друку 12.10.20 р.