Суть проблеми: механізму індексації орендної плати в законодавстві не визначено. Сторони мають право самостійно вирішувати, буде індексуватися орендна плата чи ні. На жаль, на практиці часто плутають індексацію орендної плати та індексацію нормативної грошової оцінки (далі – НГО). Остання розраховується не сторонами договору, а Держгеокадастром на підставі індексу споживчих цін (далі – ІСЦ) за попередній рік і до 15 січня оприлюднюється для всіх власників землі та землекористувачів, органів ДПС. Якщо договором передбачена індексація орендної плати або в договорі про неї взагалі не згадується, то індексувати потрібно обов’язково. Інакше в орендодавця з’явиться суттєва підстава для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки через суд.

Що можна зробити на практиці: визначити в договорі оренди земельної ділянки порядок індексації орендної плати та механізм розрахунку суми індексації при його укладенні.

Запитаня – відповіді

Як розраховується орендна плата?

Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки (ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Тобто орендна плата підлягає збільшенню на індекс інфляції, якщо інше не встановлено умовами договору. Водночас сторони договору мають повне право вказати в договорі, що орендна плата не індексується.

Чи має зараз місце подвійна індексація орендної плати?

Дійсно, на сьогодні в законодавстві залишилися норми, згідно з якими може мати місце подвійна індексація – індексація НГО в порядку, визначеному Податковим кодексом (далі – ПК), та індексація орендної плати згідно із Законом № 161. Як показує практика, багато судів дотримуються думки, що НГО треба індексувати, якщо це прописано в договорі. Розмір орендної плати не підлягає автоматичній зміні у зв’язку із проведенням щорічної індексації НГО.

Наприклад, Верховний Суд у своїй постанові від 16.03.20 р. (ЄДРСР, реєстр. № 88674065) зазначив, що за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено в договорі оренди. Індексація ж НГО повинна проводитися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов’язкова індексація НГО не встановлена в договорі, то індексується тільки орендна плата.

Водночас на даний момент проблема подвійної індексації не є актуальною:

• у зв’язку із проведенням Всеукраїнської НГО сільгоспземель за межами населених пунктів, яка затверджена наказом Мінагрополітики від 16.11.18 р. № 552 і введена в дію з 01.01.19 р. (далі – Всеукраїнська НГО). Тобто станом на 1 січня 2019 року практично всі землі сільгосп­призначення оцінені за новою методикою;
• визначення на рівні 100 % ІСЦ за 2017–2023 роки для НГО сільгоспземель, земель населених пунктів та інших земель несільгосппризначення (п. 9 підрозд. 6 розд. ХХ ПК). Оскільки оцінка проводиться один раз на 5–7 років і ІСЦ визначено на рівні 100 %, до 2023 року коефіцієнт індексації НГО буде становити 1,0.

Це означає, що як мінімум до 2023 року НГО земель сільгосппризначення не буде індексуватися (індекс дорівнює 1). Однак до індексації орендної плати це правило не застосовується. Якщо в договорі прямо не сказано, що орендна плата не індексується, то скасувати індексацію можуть тільки орендар та орендовавець шляхом укладення додугоди.

Як прописати в договорі умову про індексацію орендної плати?

Індексація орендної плати або її відсутність повинні бути зафіксовані в договорі. Умову про індексацію можна прописати, скориставшись одним із таких варіантів:

Варіант 1. Орендна плата не підлягає індексації. Тобто сторони виключили необхідність проведення такої індексації. Це значить, що на розмір орендної плати не впливають інфляційні процеси, вона не збільшується на індекс інфляції.

Варіант 2. Орендна плата підлягає індексації. Тоді треба обов’язково проіндексувати орендну плату на індекс інфляції або за минулий рік, або за календарний рік користування.

Варіант 3. Не згадувати в договорі про проведення індексації. У такому випадку орендна плата все одно за замовчуванням підлягає індексації.

Резюмуємо: якщо в договорі прямо не прописано, що орендна плата не підлягає індексації, її треба обов’язково індексувати.

Договором передбачена індексація орендної плати, однак у ньому не визначено механізму індексації. Як індексувати орендну плату в такому випадку?

Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Як уже було зазначено, порядок індексації орендної плати законом не передбачений. Цей механізм сторони повинні передбачити в договорі оренди земельної ділянки (який індекс застосовувати, з якого періоду і т. д.). Однак нерідко в договорах така інформація відсутня. У такому випадку доцільно укласти додугоду, у якій чітко прописати процедуру індексації орендної плати.

Складність також полягає в тому, що індекс інфляції публікується за попередні періоди (щомісяця та за календарний рік), тому зазвичай на час виплати орендної плати точний індекс інфляції за поточний рік ще не відомий.

Вихід із такої ситуації є: застосовувати для розрахунку індекс інфляції за минулий календарний рік або попередні перед виплатою 12 календарних місяців користування земельною ділянкою. Обидва способи можна застосовувати, якщо інше не передбачено договором.

Розглянемо на прикладах, якою буде орендна плата залежно від обраного механізму індексації.

Приклад 1

За умовами договору орендна плата становить 25 000 грн, підлягає індексації та виплачується в жовтні 2020 року. У договорі механізму індексації орендної плати не прописано. Орендар прийняв рішення проіндексувати орендну плату виходячи з індексу інфляції за попередній 2019 рік. Таблицю індексів інфляції можна знайти на сайті Мінфіну.

Індекс інфляції за 2019 рік становить 1,041. Розрахуємо проіндексовану орендну плату:

25 000 грн х 1,041 = 26 025 грн.

Приклад 2

За умовами договору орендна плата становить 13 000 грн, підлягає індексації та виплачується у вересні 2020 року. У договорі порядок проведення індексації не прописано. Орендар вирішив скористатися індексами інфляції за попередні 12 календарних місяців перед виплатою – з липня 2019 року по липень 2020-го.

Спочатку необхідно перемножити коефіцієнти індексації за зазначений період (з 01.07.19 р. по 01.07.20 р.). У підсумку отримуємо індекс інфляції 1,024. Звідси проіндексована сума орендної плати становитиме 13 221 грн (13 000 грн х 1,017).

Як у договорі сформулювати умову про проведення індексації?

Наведемо приклад такого формулювання (див. зразок).

Зразок

<...> 4.1. Орендна плата за договором становить 14 тис. грн (чотирнадцять тисяч грн). 4.2. Орендна плата у розмірі, встановленому п. 4.1 Договору, вноситься орендарем у гро­шо­вій формі на розрахунковий рахунок орендаря, вказаний у п. 8.1 Договору. 4.3. Орендна плата підлягає індексації. Індексація проводиться орендарем шляхом мно­жен­ня розміру, визначеного в п. 4.1 Договору, на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується орендна плата. <...>

Умова про індексацію може звучати й так: «Індексація здійснюється орендарем шляхом мно­жен­ня розміру, визначеного в п. 4.1 Договору, на коефіцієнт індексації, розрахований як добуток щомісячних індексів інфляції за минулий календарний рік».

Висновки

Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції. Однак сторони договору правомочні встановити в договорі, що орендна плата не індексується. Законодавством не встановлено порядок індексації орендної плати. Тому сторони мають право самостійно визначити в договорі бажаний для них механізм індексації.

Джерело: "Баланс-Агро" № 43-44, який виходить з друку 21.09.20 р.