Суть проблемы: механизм индексации арендной платы в законодательстве не определен. Стороны имеют право самостоятельно решать, будет индексироваться арендная плата или нет. К сожалению, на практике часто путают индексацию арендной платы и индексацию нормативной денежной оценки (далее – НДО). Последняя рассчитывается не сторонами договора, а Госгеокадастром на основании индекса потребительских цен (далее – ИПЦ) за предыдущий год и до 15 января обнародуется для всех собственников земли и землепользователей, органов ГНС. Если договором предусмотрена индексация арендной платы или в договоре о ней вообще не упоминается, то индексировать нужно обязательно. Иначе у арендодателя появится существенное основание для досрочного прекращения договора аренды земельного участка через суд.

Что можно сделать на практике: определить в договоре аренды земельного участка порядок индексации арендной платы и механизм расчета суммы индексации при его заключении.

Вопросы – ответы

Как рассчитывается арендная плата?

Арендная плата исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка (ст. 21 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161). То есть арендная плата подлежит увеличению на индекс инфляции, если иное не установлено условиями договора. В то же время стороны договора имеют полное право указать в договоре, что арендная плата не индексируется.

Имеет ли сейчас место двойная индексация арендной платы?

Действительно, на сегодня в законодательстве остались нормы, согласно которым может иметь место двойная индексация – индексация НДО в порядке, определенном Налоговым кодексом (далее – НК), и индексация арендной платы согласно Закону № 161. Как показывает практика, многие суды придерживаются мнения, что НДО надо индексировать, если это прописано в договоре. Размер арендной платы не подлежит автоматическому изменению в связи с проведением ежегодной индексации НДО.

Например, Верховный Суд в своем постановлении от 16.03.20 г. (ЕГРСР, рег. № 88674065) отметил, что по общему правилу индексировать необходимо лишь арендную плату, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Индексация же НДО должна проводиться, как правило, для определения размера земельного налога при отсутствии договора аренды земельного участка. Если обязательная индексация НДО не установлена в договоре, то индексируется только арендная плата.

Вместе с тем на данный момент проблема двойной индексации не является актуальной:

• в связи с проведением Всеукраинской НДО сельхозземель за пределами населенных пунктов, которая утверждена приказом Минагрополитики от 16.11.18 г. № 552 и введена в действие с 01.01.19 г. (далее – Всеукраинская НДО). То есть по состоянию на 1 января 2019 года практически все земли сельхозназначения оценены по новой методике;
• определение на уровне 100 % ИПЦ за 2017–2023 годы для НДО сельхозземель, земель населенных пунктов и других земель несельхозназначения (п. 9 подразд. 6 разд. ХХ НК). Поскольку оценка проводится один раз в 5–7 лет и ИПЦ определен на уровне 100 %, до 2023 года коэффициент индексации НДО будет составлять 1,0.

Это означает, что как минимум до 2023 года НДО земель сельхозназначения не будет индексироваться (индекс равняется 1). Однако к индексации арендной платы это правило не применяется. Если в договоре прямо не сказано, что арендная плата не индексируется, то отменить индексацию могут только арендатор и арендодатель путем заключения допсоглашения.

Как прописать в договоре условие об индексации арендной платы?

Индексация арендной платы или ее отсутствие должны быть зафиксированы в договоре. Условие об индексации можно прописать, воспользовавшись одним из следующих вариантов:

Вариант 1. Арендная плата не подлежит индексации. То есть стороны исключили необходимость проведения такой индексации. Это значит, что на размер арендной платы не влияют инфляционные процессы, она не увеличивается на индекс инфляции.

Вариант 2. Арендная плата подлежит индексации. Тогда надо обязательно проиндексировать арендную плату на индекс инфляции либо за прошлый год, либо за календарный год пользования.

Вариант 3. Не упоминать в договоре о проведении индексации. В таком случае арендная плата все равно по умолчанию подлежит индексации.

Резюмируем: если в договоре прямо не прописано, что арендная плата не подлежит индексации, ее надо обязательно индексировать.

Договором предусмотрена индексация арендной платы, однако в нем не определен механизм индексации. Как индексировать арендную плату в таком случае?

Размер арендной платы и ее индексация определяются по договоренности сторон. Как уже было отмечено, порядок индексации арендной платы законом не предусмотрен. Этот механизм стороны должны предусмотреть в договоре аренды земельного участка (какой индекс применять, с какого периода и т. д.). Однако нередко в договорах такая информация отсутствует. В таком случае целесообразно заключить допсоглашение, в котором четко прописать процедуру индексации арендной платы.

Сложность также заключается в том, что индекс инфляции публикуется за предыдущие периоды (ежемесячно и за календарный год), поэтому обычно на время выплаты арендной платы точный индекс инфляции за текущий год еще не известен.

Выход из такой ситуации есть: применять для расчета индекс инфляции за прошлый календарный год или предыдущие перед выплатой 12 календарных месяцев пользования земельным участком. Оба способа можно применять, если иное не предусмотрено договором.

Рассмотрим на примерах, какой будет арендная плата в зависимости от выбранного механизма индексации.

Пример 1

По условиям договора арендная плата составляет 25 000 грн, подлежит индексации и выплачивается в октябре 2020 года. В договоре механизм индексации арендной платы не прописан. Арендатор принял решение проиндексировать арендную плату исходя из индекса инфляции за предыдущий 2019 год. Таблицу индексов инфляции можно найти на сайте Минфина.

Индекс инфляции за 2019 год составляет 1,041. Рассчитаем проиндексированную арендную плату:

25 000 грн х 1,041 = 26 025 грн.

Пример 2

По условиям договора арендная плата составляет 13 000 грн, подлежит индексации и выплачивается в сентябре 2020 года. В договоре порядок проведения индексации не прописан. Арендатор решил воспользоваться индексами инфляции за предыдущие 12 календарных месяцев перед выплатой – с июля 2019 года по июль 2020-го.

Сначала необходимо перемножить коэффициенты индексации за указанный период (с 01.07.19 г. по 01.07.20 г.). В итоге получаем индекс инфляции 1,024. Отсюда проиндексированная сумма арендной платы составит 13 221 грн (13 000 грн х 1,017).

Как в договоре сформулировать условие о проведении индексации?

Приведем пример такой формулировки (см. образец).

Образец

<...> 4.1. Орендна плата за договором становить 14 тис. грн (чотирнадцять тисяч грн). 4.2. Орендна плата у розмірі, встановленому п. 4.1 Договору, вноситься орендарем у гро­шо­вій формі на розрахунковий рахунок орендаря, вказаний у п. 8.1 Договору. 4.3. Орендна плата підлягає індексації. Індексація проводиться орендарем шляхом мно­жен­ня розміру, визначеного в п. 4.1 Договору, на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується орендна плата. <...>

Условие об индексации может звучать и так: «Індексація здійснюється орендарем шляхом мно­жен­ня розміру, визначеного п. 4.1 Договору, на коефіцієнт індексації, розрахований як до­бу­ток щомісячних індексів інфляції за минулий календарний рік».

Выводы

Арендная плата исчисляется с учетом индексов инфляции. Однако стороны договора правомочны установить в договоре, что арендная плата не индексируется. Законодательством не установлен порядок индексации арендной платы. Поэтому стороны имеют право самостоятельно определить в договоре желаемый для них механизм индексации.

Источник: "Баланс-Агро" № 43-44, который выходит из печати 21.09.20 г.