ВСУ о расторжении договора аренды в случае неиспользования арендованного участка
Ситуация, когда участок взят в аренду, но после этого в силу тех или иных причин никак не используется, встречается достаточно часто. Как правило, арендодатель внимания на это не обращает – главное, чтобы арендная плата поступала вовремя. Однако при определенных условиях такое бездействие арендатора используется в качестве обоснования для досрочного расторжения договора.
До недавнего времени чаще всего нормы ст. ст. 24, 25 и 32 Закона "Об аренде земли" о том, что договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя из-за нецелевого использования участка, использовались при попытках вернуть коммунальные и государственные земли, выделенные под застройку, в случае отсутствия на них признаков ведения строительных работ.
Подобные споры не раз рассматривались судами, и по ним уже сформировалась достаточно стойкая и однозначная позиция – сам по себе факт отсутствия строительства не может быть основанием для расторжения договора аренды участка. Из числа последних решений ВСУ, в которых отражена данная позиция, можно назвать постановление от 21.01.2015 по делу № 3-211гс14 и постановление от 01.04.2015 по делу № 3-36гс15.
Однако относительно недавно подобные обоснования для досрочного расторжения договоров аренды стали использоваться и при рассмотрении дел, связанных с использованием сельскохозяйственных земель. В результате 20.05.2015 ВСУ при рассмотрении дела № 3-166гс15 вынес постановление, в котором фактически распространил озвученную выше позицию и на земли сельхозназначения. Теперь она звучала так – основанием для расторжения договора аренды является именно использование земельного участка не по целевому назначению, а не факт того, что участок вообще не использовался.
В принципе, таким образом было поддержано формальное единство судебной практики и вопрос мог бы закрыться. Однако 23.12.2015 ВСУ пришлось рассмотреть еще одно схожее дело и в нем аргументация позиции истца-арендодателя оказалась более убедительной.
Секрет успеха заключался в некоторой модификации тактики доказывания суду наличия нарушения условий договора со стороны арендатора.
Как правило, ранее для обоснования позиции истца использовалась следующая связка норм законодательства: согласно ст. 32 Закона "Об аренде земли" договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае невыполнение одной из сторон обязанностей, предусмотренных ст. 24 и 25 Закона. Среди последних есть обязанность арендатора приступить к использованию арендованного участка в установленные договором сроки. Кроме того, у арендодателя есть право требовать от арендатора использования участка согласно его целевому назначению. Из этого арендодателем (его представителями) делался вывод – тот факт, что арендатор никак не использует участок, является нарушением условий договора аренды и дает основания для его расторжения.
Но в этой схеме раз за разом упускалась из виду ч. 2 ст. 651 ГК, которая необходимым условием наличия оснований для одностороннего расторжения договора называет существенное нарушение его условий. При этом под существенным нарушением понимается то нарушение, в результате которого вторая сторона в значительной мере лишается тех бонусов (выгод, прибыли и так далее), на получение которых она рассчитывала при заключении договора. Кроме того, п. "г" ст. 141 Земельного кодекса указывает в качестве основания для прекращения права использования земельного участка именно использование его не по целевому назначению.
Все это в совокупности и расценивалось судами как достаточная аргументация для отказа в исках о расторжении договоров аренды земли в ситуации, когда арендатор не использовал участок, но уплачивал арендные платежи.
Однако истец по делу № 6-2271цс15 пошел дальше. Свои требования он основывал не только на утверждении, что арендатор должен обеспечить использование участка по назначению, но и на том, что отсутствие деятельности на участке ведет к ухудшению его состояния. При этом в договоре аренды изначально предусматривалась как обязанность арендатора использовать участок, так и обязанность сохранить его состояние.
В результате при вынесении постановления от 23.12.2015 ВСУ согласился с доводами истца и признал возможность расторжения договора аренды в подобном случае. Решающее значение в данном случае имело то, что бездеятельность арендатора приводила к ухудшению состояния участка (из-за отсутствия сельскохозяйственной деятельности участок зарастал сорняками). Таким образом, не соблюдалась обязанность арендатора по сохранению участка в первоначальном состоянии, что в свою очередь являлось существенным нарушением условий договора (арендодатель при заключении договора очевидно не рассчитывал на ухудшение качества земель и, следовательно, снижение стоимости участка).
Впрочем, этот вывод ВСУ отнюдь не вступает в противоречие с ранее сформулированной позицией о том, что само по себе неиспользование участка по его целевому назначению не является основанием для расторжения договора. Истец все равно обязан доказать, что такая бездеятельность арендатора приводит к нарушению его прав (ухудшению состояния участка, уменьшению планового дохода и так далее).
ВЫВОД:
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут из-за того, что арендатор не использует его, в случае если арендодатель докажет, что бездействие арендатора приводит к ухудшению состояния участка.
Александр Попов, "ЮРИСТ&ЗАКОН"