Единщик сдает помещение как предприниматель и как физлицо: риски и решения
Единщик второй группы для того, чтобы обойти ограничение в 300 м2, часть помещений сдал в аренду от своего имени как простое физическое лицо.
Конечно, такая операция в принципе допустима. Но в нашем случае она приведет к крайне негативным налоговым последствиям для единщика.
Хозяйственная деятельность нашего единщика – сдача в аренду собственного/арендованного недвижимого имущества. Поэтому все его доходы от сдачи в аренду недвижимости рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности, облагаемые ЕН. И не важно, что часть доходов от аренды получена единщиком как обычным физлицом. Разделить арендные доходы на облагаемые ЕН и облагаемые НДФЛ в данном случае нельзя. Такой вывод следует из Обобщающей налоговой консультации.
Значит, общая площадь переданных в аренду помещений не вписывается в рамки, установленные законодателем для арендодателей-единщиков. Получается, предприниматель нарушает требования НК и поэтому не может находиться на упрощенной системе налогообложения.
В то же время в Обобщающей консультации поясняется: если бы хоздеятельность единщика не была связана со сдачей в аренду недвижимого имущества, то он мог бы сдавать в аренду свои помещения как обычное физлицо. Такой доход облагался бы НДФЛ по правилам п. 170.1 НК.
В сложившейся ситуации единщику придется перейти на общую систему налогообложения начиная с квартала, следующего за тем, в котором было допущено нарушение, и облагать свои предпринимательские доходы НДФЛ.
Для того, чтобы в дальнейшем минимизировать налоги с арендных доходов, предприниматель может поступить так: после перехода на общую систему налогообложения сдавать помещения в аренду предпринимателям-единщикам. Установить им невысокую арендную плату (ограничение «не менее минимального арендного платежа», предусмотренное пп. 170.1.2 НК, не распространяется на предпринимателей), а размеры помещений – в пределах допустимого для отдельного единщика лимита в 300 м2. А уже единщики будут сдавать помещения в субаренду. В результате часть арендных доходов предпринимателя будет облагаться НДФЛ, а часть – ЕН.
Более подробную консультацию с описаним возможных рисков см. в журнале „БАЛАНС” от 10.06.14 г. № 45-46.