Согласно п. 185.1 НК объектом налогообложения НДС являются операции плательщиков налога, в частности, по поставке товаров и услуг, место поставки которых находится на таможенной территории Украины.
Поставка товаров/услуг включает в себя, в частности бесплатную передачу имущества другому лицу, предоставление услуг другому лицу на бесплатной основе.
База налогообложения операций по поставке товаров/услуг не может быть ниже цены приобретения таких товаров/услуг, база налогообложения операций по поставке самостоятельно изготовленных товаров/услуг не может быть ниже их себестоимости, а база налогообложения операций по поставке необоротных активов не может быть ниже балансовой (остаточной) стоимости по данным бухучета, сложившейся по состоянию на начало отчетного (налогового) периода, в течение которого осуществляются такие операции (в случае отсутствия учета необоротных активов - исходя из обычной цены).
Учитывая изложенное, если расходы на улучшение объекта аренды проведены с согласия арендодателя и не компенсированы арендатору, то при возврате объекта аренды стоимость улучшения считается бесплатно предоставленной и подлежит обложению НДС по основной ставке, исходя из цены приобретения товаров/услуг, использованных для такого улучшения.

По материалам ИСД ОИР (раздел 101.06).