Ситуація. Юрособа (платник податку на прибуток та ПДВ) будує житлово-офісний комплекс підрядним способом. Планується, що у процесі будівництва продаватимуться майнові права на квартири та офісні приміщення фізичним та юридичним особам. Знаємо, що у сфері житлового будівництва у 2022 році набули чинності нові законодавчі правила. У зв’язку із цим виникли запитання щодо оформлення таких операцій та відображення їх в обліку.

Про що стаття? Ми розглянемо, якими документами слід оформляти продаж майнових прав на об’єкти нерухомості з огляду на останні зміни законодавства.

Об’єкти, які підпадають під дію Закону № 2518

Законодавство у сфері житлового будівництва істотно змінилося з 10 жовтня 2022 року . Із цієї дати набув чинності Закон від 15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

На які об’єкти поширюється дія нового закону?

Закон № 2518 набув чинності з 10.10.2022. Але це не означає, що його норми стосуються всіх суб’єктів господарювання, які займаються будівництвом житла. Визначальним чинником у питанні є дата отримання дозволу на будівельні роботи . Згідно із правилами перехідного періоду, нові норми поширюються на об’єкти, право на виконання будівельних робіт яких отримано після набуття чинності цим законом, тобто після 10.10.2022, у тому числі (ч. 2 ст. 21 Закону № 2518):

• на об’єкти незавершеного будівництва;
• на майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва.

А якщо дозвіл на будівництво об’єкта отримано до 10.10.2022?

Для таких об’єктів діють правила, закріплені у ч. 7 ст. 21 Закону № 2518, а саме:

• правочини щодо інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі до управління, які здійснювалися відповідно до законодавства, що діяло до набуття чинності Законом № 2518, зберігають чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань за такими правочинами;
• якщо право на виконання будівельних робіт отримано до набуття чинності Законом № 2518, то інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів здійснюється відповідно до законодавства, яке діяло до набуття чинності Законом № 2518.

Водночас законодавець залишив право вибору за замовником будівництва.

Нові правила залучення коштів фізосіб та юросіб для будівництва нерухомості

На практиці широко розповсюджене пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва (далі – ФФБ) коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти цього майна.

Відповідно до нового правила, установленого ст. 6 Закону № 2518 , залучати із зазначеною метою кошти фізичних та юридичних осіб можна виключно трьома способами.

Спосіб 1. Укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва)

Спосіб 2. Укладення договорів щодо участі у фонді фінансування будівництва

Спосіб 3. Емісія цільових корпоративних облігацій

Повний текст консультації див. e "Баланс" № 14, 2023 в електроному вигляді на сайті Uteka.