Ситуация. Юрлицо (плательщик налога на прибыль и НДС) строит жилищно-офисный комплекс подрядным способом. Планируется, что в процессе строительства будут продаваться имущественные права на квартиры и офисные помещения физическим и юридическим лицам. Знаем, что в сфере жилищного строительства в 2022 году вступили в силу новые законодательные правила. В связи с этим возникли вопросы, касающиеся оформления таких операций и отражения их в учете.

О чем статья? Мы рассмотрим, какими документами следует оформлять продажу имущественных прав на объекты недвижимости с учетом последних изменений законодательства.

Объекты, подпадающие под действие Закона № 2518

Законодательство в сфере жилищного строительства существенно изменилось с 10 октября 2022 года . С этой даты вступил в силу Закон от 15.08.2022 № 2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (далее – Закон № 2518).

На какие объекты распространяется действие нового закона?

Закон № 2518 вступил в силу с 10.10.2022. Но это не значит, что его нормы касаются всех субъектов хозяйствования, которые в настоящее время занимаются строительством жилья. Определяющим фактором в данном вопросе является дата получения разрешения на строительные работы . Согласно правилам переходного периода, новые нормы распространяются на объекты, право на выполнение строительных работ которых приобретено после вступления в силу этого закона, то есть после 10.10.2022, в том числе (ч. 2 ст. 21 Закона № 2518):

• на объекты незавершенного строительства;
• на будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями объекта незавершенного строительства.

А если разрешение на строительство объекта получено до 10.10.2022?

Для таких объектов действуют правила, закрепленные в ч. 7 ст. 21 Закона № 2518, а именно:

• сделки по инвестированию и финансированию строительства объектов жилищного строительства с использованием средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, осуществлявшиеся в соответствии с законодательством, которое действовало до вступления в силу Закона № 2518, сохраняют силу до полного выполнения сторонами своих обязательств по таким сделкам;
• если право на выполнение строительных работ получено до вступления в силу Закона № 2518, то инвестирование и финансирование строительства таких объектов осуществляется в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу в силу Закона № 2518.

Вместе с тем законодатель оставил право выбора за заказчиком строительства.

Новые правила привлечения средств физлиц и юрлиц для строительства недвижимости

На практике широко распространено прямое или косвенное привлечение (инвестирование, финансирование) заказчиком строительства, девелопером строительства, управляющим фондом финансирования строительства (далее – ФФС) средств от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для возведения объекта недвижимого имущества с последующим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты этого имущества.

Согласно новому правилу, установленному ст. 6 Закона № 2518 , привлекать с указанной целью средства физических и юридических лиц можно исключительно тремя способами.

Способ 1. Заключение договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства)

Способ 2. Заключение договоров об участии в фонде финансирования строительства

Способ 3. Эмиссия целевых корпоративных облигаций

Полный текст консультации см. в "Баланс" № 14, 2023 в электронном виде на сайте Uteka.