Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые арендуют земельные участки частной собственности и желают уплатить арендную плату заранее.

Из этой статьи вы узнаете: об основаниях, по которым арендные платежи осуществляются заранее, способе избежания последующей индексации, правилах налогообложения и варианте рассрочки уплаты налогов.

Основания для уплаты заранее

Условия о размере, периодичности и сроках внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре аренды (ст. 21 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). То есть основанием для уплаты арендной платы заранее является договор аренды земельного участка.

Существует также другое основание – норма ст. 531 Гражданского кодекса (далее – ГК). Согласно данной статье должник имеет право выполнить свой долг досрочно, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает из сути обязательства или обычаев делового оборота.

Поэтому согласно гражданскому законодательству выполнить досрочно обязанность по уплате арендной платы, безусловно, можно, но только если это не запрещено договором.

Поэтому для начала нужно изучить условия договора и удостовериться, что такого запрета нет. Тогда, даже если условиями предусмотрена ежегодная уплата, арендатор имеет право выдать средства заранее за определенный период или за весь срок пользования (пример формулировки условий см. в публикации «Если арендная плата выдана наперед»).

Объясним, что делать, если договором аренды земельного участка предусмотрены следующие условия:

• арендатор имеет право выполнить свои обязательства по уплате арендной платы заранее или ежегодно. Арендатор имеет прямое указание и право, но не обязанность, уплатить заранее средства за пользование землей. Поэтому он может принять решение продолжать оплачивать аренду ежегодно или осуществить один большой платеж за несколько лет/весь срок действия договора;
• арендная плата платится ежегодно, запрета об уплате заранее договор не содержит. Арендатор имеет право без внесения изменений в договор оплатить аренду авансом за определенный срок (несколько лет) или сразу за весь период пользования. Тогда уместно получить заявление от арендодателя;
• арендная плата платится исключительно в установленный срок в конце года, договор содержит условие о запрете уплаты заранее. Арендатор не имеет права погасить свои обязательства заранее, должен руководствоваться условиями договора и платить средства в предусмотренный срок. Только после внесения изменений в договор он будет иметь право оплатить аренду авансом.

Договором аренды запрещено оплачивать аренду заранее, но по устной просьбе арендодателя арендатор уплатил ему средства авансом за все время пользования. Какие налоговые последствия ожидают арендатора?

Прежде всего, с юридической точки зрения, перечисленные средства не относятся к обязательствам по договору и не прекращают обязанность арендатора по оплате аренды. Ведь по условиям договора он должен оплатить аренду в определенный период и только так. Здесь есть риск потери земельного участка. Арендатор уверен, что он рассчитался за аренду, и в следующие месяцы/годы никаких средств не перечисляет, а недобросовестный арендодатель получает повод расторгнуть договор досрочно. Основанием для прекращения права аренды является систематическая (две и больше) неуплата арендной платы (ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса). Поэтому арендодатель имеет законные основания для обращения в суд для досрочного расторжения договора аренды.

Что касается налогообложения, то доходы от предоставления в аренду (субаренду) земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной доли (пая), имущественного пая облагаются НДФЛ и военным сбором (далее – ВС) налоговым агентом во время их начисления (уплаты) (подробнее читайте «Налогообложение выплат по договору аренды и порядок уплаты налогов»).

Следовательно, в случае уплаты арендной платы заранее арендатор обязан удержать и перечислить налоги в бюджет одновременно с ее перечислением арендодателю в случае безналичных расчетов или в течение 3 банковских дней со дня, следующего за днем такой выплаты, если она осуществляется из кассы предприятия (п. 168.1 Налогового кодекса, далее – НК).

Такой же порядок налогообложения применяется и к арендным платежам, проведенным в следующих месяцах/годах в соответствии с условиями договора.

В то же время арендатор не будет избавлен от обязанности относительно уплаты налогов с начисленной, но не уплаченной арендной платы.

Напомним, если арендная плата начислена, но своевременно не уплачена, НДФЛ и ВС с такой арендной платы удерживается и перечисляется в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода (пп. 168.1.5 НК), то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца (пп. 49.18.1, п. 57.1 НК).

То есть арендатор должен перечислить налоги в течение этого периода с даты уплаты арендной платы, указанной в договоре, несмотря на то, что она была выплачена заранее.

Имейте в виду! Хотя прямо об этом не сказано, но уплатить заранее можно только за аренду земли частной собственности. Для земель государственной и коммунальной собственности установлена уплата арендной платы равными частями ежемесячно (п. 287.3 НК). Поэтому к ним применить авансовую уплату не удастся.

Как быть с индексацией

Достаточно часто задают такой вопрос: «Предприятие платит арендную плату заранее за весь срок, но оно не знает, какой будет индексация в следующие годы. Не возникнут ли потом споры с собственником земли или ГФС?»

Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо надлежащим образом оформлять и подтверждать факт согласования расчета с арендодателем. Понятно, что в случае оплаты аренды за 10 лет вперед нереально точно рассчитать сумму, индексы потребительских цен повлияют только со временем. Но претензии относительно правильности расчета могут возникнуть только у арендодателя. Но если он сам просил о такой авансовой уплате, расписался в ведомости или написал расписку о получении правильной суммы, то недоразумений не будет. Такие документы подтвердят его согласие с расчетом.

Совет! В случае оплаты аренды заранее получите от арендодателя письменную расписку, где обязательно должны быть указаны: период, за который осуществляется выплата, сумма средств и согласование с ее расчетом, отсутствие возражений в будущем относительно индексации выплаты. Эта расписка с подписью арендодателя является подтверждением его согласия с таким расчетом.

Итак, фактически в момент осуществления оплаты заранее арендатор умножает размер арендной платы на количество лет, за которые сторонами согласована оплата.

Нужно ли для авансовой оплаты аренды получать обращение арендодателя?

Да, лучше получить волеизъявление собственника земли. Оформляется это в виде письменного заявления произвольной формы (см. образец), где арендодатель просит осуществить оплату заранее за определенный период или полностью по заключенному между сторонами договору аренды земли. В исполнение этой просьбы арендатор принимает соответствующее решение, которое целесообразно закрепить приказом по предприятию.

ОБРАЗЕЦ <...> Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.18 г. № 44/18, который заключен между Есинцевым Макаром Олеговичем и ФХ «Подсолнечник», и ст. 531 Гражданского кодекса прошу уплатить арендную плату заранее за весь срок пользования по договору, а именно – 49 лет. <...>

Вариант рассрочки налогов

Сельхозтоваропроизводитель-арендатор всегда пытается угодить арендодателю, а если земельный участок точно будет находиться в долгосрочной аренде, вообще готов пойти почти на все. Поэтому, если арендодатель просит оплатить аренду заранее (не важно, при каких обстоятельствах), землепользователю стоит выполнить такое пожелание.

Хорошо, если он является крупным сельхозпредприятием и с легкостью распростится с кругленькой суммой и уплатит с нее достаточно большие налоги. А если у него нет такой суммы? Возможно, по крайней мере, есть способ рассрочки уплаты налогов?

Да, есть. Можно воспользоваться механизмом возвратной финансовой помощи (далее – ВФП) и зачисления встречных однородных требований (подробнее об этом см. «Возвратная финпомощь от учредителя как способ пополнения денежных средств», «Зачет встречных однородных требований», «Надо ли составлять акт о взаимозачете»). То есть сначала юрлицо (арендатор) предоставляет физическому лицу (арендодатель) ВФП в эквивалентном размере арендной платы, которая будет подлежать уплате заранее (например, 100 тыс. грн.). Стороны заключают договор займа (ст. 1046–1053 ГК), по которому не начисляют проценты за пользование средствами и в котором указывают или не указывают (до предъявления) срок их возврата.

Впоследствии между сторонами возникают встречные обязательства – возврат физическим лицом (арендодателем) ВФП и оплата аренды арендатором. Поэтому для рассрочки уплаты налогов применяем механизм прекращения обязательств путем зачисления встречных однородных требований (ч. 3 ст. 203 Хозяйственного кодекса).

Для этого необходимо, чтобы одновременно выполнялись следующие условия (ч. 1 ст. 601 ГК):

• требования являются однородными и встречными;
• наступил срок их выполнения или срок не установлен либо определен моментом предъявления требования.

То есть обе стороны должны друг другу деньги и наступил срок их возврата/уплаты. Тогда можно разделить зачисление требований на несколько частей (не обязательно зачислять за один раз) и ежемесячно/ежегодно осуществлять частичное зачисление требований с уплатой необходимых налогов. Таким образом, арендатор будет иметь счастливого арендодателя и растянет на определенное время уплату налогов.

Имейте в виду! Использование механизма ВФП не избавляет арендатора от обязанности по уплате арендной платы в сроки, определенные сторонами в договоре аренды. То есть это не означает, что аренда полностью оплачена заранее и обязательств нет, а является своего рода лазейкой для арендатора относительно уплаты налогов умеренными суммами. Как и раньше, по условиям договора арендатор должен в определенное время оплачивать аренду, но в приведенном примере он осуществляет это путем ежегодного зачисления встречных требований. Тогда в момент частичного зачисления с этой суммы нужно уплатить налоги.

Как облагается налогом и когда возвращается такая ВФП?

В соответствии с пп. 165.1.31 НК основная сумма ВФП, предоставленной налогоплательщиком другим лицам, которая возвращается ему на основании заключенного договора займа в течение срока его действия (времени, в течение которого должник должен выполнить долг относительно возврата), не является объектом обложения НДФЛ и ВС.

Согласно ч. 1 ст. 1049 ГК заемщик обязан вернуть заимодавцу денежный заем в такой же сумме, в срок и в порядке, которые установлены условиями договора. Если договором не определен срок возврата займа или этот срок определен моментом предъявления требования, заем должен быть возвращен заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не установлено договором.

Сумма, предоставленная по договору беспроцентного займа, может быть возвращена заемщиком досрочно, если иное не установлено договором.

Таким образом, на момент получения ВФП от сельхозпредприятия-арендатора на основании договора займа, физлицо не платит налоги в соответствии с пп. 165.1.31 НК. А налоговый агент (сельхозпредприятие) не должен удерживать и перечислять их в бюджет. Он только отражает выплату дохода в виде ВФП в форме № 1ДФ с признаком дохода «153». В то же время физлицо-арендодатель получает всю сумму, эквивалентную размеру арендной платы.

Для зачисления встречных однородных требований сторона-кредитор (сельхозпредприятие) должна отправить требование произвольной формы относительно выполнения должником (физическим лицом) обязательств по заключенному между ними договору, ведь срок договора займа еще не истек (особенно это актуально для возврата частями).

Во время возврата ВФП (ее части) в течение срока действия договора налоги также не удерживаются.

А во время начисления арендной платы арендатор (сельхозпредприятие) удерживает НДФЛ и ВС в обычном порядке и перечисляет в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода, то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца, в котором произошло начисление в сроки, указанные в договоре аренды. После этого он может зачесть встречные требования по договорам займа и аренды.

Уплата арендных платежей за землю заранее не запрещена законодательством. Но, применяя такой механизм расчетов, нужно принять во внимание ряд нюансов, чтобы не подвергнуться доначислению налогов в будущем. Условиями договора может быть предусмотрен прямой запрет на осуществление выплаты заранее. Тогда выполнить досрочно обязательство не удастся, арендная плата платится в сроки, определенные договором.

Соавтор
Елена Ткаченко

Источник: "Баланс-Агро" № 34, который вышел из печати 10.09.18 г.