Руководство к действию: если вы получили налоговое уведомление-решение (далее – НУР) на уплату налога на недвижимость, то, прежде чем уплатить налог в бюджет, убедитесь, что его сумма рассчитана органом ГФС правильно.

Для этого действуйте по алгоритму, предложенному в статье: тогда вы и лишнего не заплатите, и на штраф не попадете.

Когда надо уплатить налог на недвижимость по НУР

Как вы знаете, согласно пп. 266.7.2 Налогового кодекса (далее – НК), до 1 июля текущего года органы ГФС направляют физлицам (в т. ч. и предпринимателям) НУР об уплате налога на недвижимость за 2017 год (далее – налог). Это значит, что налог на недвижимость скоро придется уплатить.

В какой срок после получения НУР нужно уплатить налог?

Физлица уплачивают налог в течение 60 дней со дня вручения НУР (пп. «а» пп. 266.10.1 НК).

На заметку! НУР на уплату налога на недвижимость должно быть составлено по форме «Ф». Образец такого НУР приведен в приложении 1 к Порядку, утвержденному приказом Минфина от 28.12.15 г. № 1204 (далее – Порядок № 1204).

Как определить дату вручения НУР, чтобы рассчитать предельный срок уплаты налога?

Дата вручения зависит от того, каким образом вы получили НУР. И это очень важный момент, остановимся на нем подробнее.

Примите к сведению! НУР считается отосланным (врученным), если его: вручили лично физлицу или его представителю (представитель – это лицо, действующее от имени налогоплательщика в соответствии с законом или на основании доверенности согласно ст. 19 НК); отправили на адрес по месту жительства или по последнему известному месту жительства заказным письмом с уведомлением о вручении или согласно п. 42.4 НК средствами электронной связи (п. 3 разд. ІІІ Порядка № 1204).НУР не считается врученным, если, например, письмо с ним оставили в почтовом ящике, а не вручили вам лично (см. ОИР, категория 112.07)!

Если НУР не было вручено, налогоплательщик освобождается от ответственности за несвоевременную уплату налогового обязательства (пп. 266.10.2 НК).

Теперь вернемся к дате вручения НУР. НК (ст. 42) и Порядком № 1204 предусмотрено, когда, кем и где проставляется дата вручения НУР. Так, в случае:

• вручения лично под расписку – дату ставит физлицо (его представитель) на корешке НУР;
• отправки заказным письмом – дату ставит орган ГФС на бланке уведомления о вручении и прикрепляет этот бланк к корешку НУР, который остался в органе ГФС;
• при отправке средствами электронной связи – дату и время вручения орган ГФС указывает в квитанции о доставке в текстовом формате. Квитанция прикрепляется к корешку НУР, который остается в органе ГФС.

Как видите, надо быть очень внимательным, чтобы не пропустить последний день уплаты налога. За неуплату в течение установленного НК срока предусмотрен штраф (согласно п. 126.1 НК). Поэтому лучше не затягивать с уплатой до последнего дня.

Как перепроверить указанную в НУР сумму налога

Напомним несколько правил и норм, предусмотренных НК, которые помогут вам правильно рассчитать сумму налога и сверить ее с суммой, начисленной органом ГФС. Действуйте по такому алгоритму.

Шаг 1. Примените правильную ставку налога

Сумма налога зависит не только от общей площади недвижимости, но и от размера минимальной заработной платы (далее – МЗП) и установленной ставки.

Помните, что налог начисляется за предыдущий год (т. е. за 2017-й). Значит, и размер МЗП надо брать по состоянию на 1 января 2017 года (пп. 266.5.1 НК), то есть 3 200 грн. Тогда по общей формуле налог должен быть рассчитан так:

Общая площадь недвижимости (м²) х
х 3 200 грн. х Ставка налога (%). (1)

Обратите внимание! Ставку налога для своей недвижимости надо смотреть не в НК, а в обнародованных решениях местных органов власти или в органе ГФС по месту своей регистрации.

Дело в том, что в НК приведена максимальная ставка. Однако нормы пп. 12.4.1 и 266.5.1 НК указывают, что ставку налога устанавливают именно местные советы. Обычно такие решения публикуются в местных печатных СМИ или обнародуются на сайте местного совета. Также информацию о ставках налога местные органы власти передают органам ГФС до 25 декабря года, предшествующего отчетному (пп. 266.4.2 НК).

Шаг 2. Не забудьте о праве на льготы

Во-первых, льготы для физлиц установлены нормами НК. Например, пп. 266.4.1 НК предусмотрены льготы по налогу для жилой недвижимости, находящейся в собственности физлиц. Суть льгот в том, что в указанных пределах жилая площадь не облагается налогом. Так, не облагаемая налогом площадь составляет:

• для квартиры/квартир независимо от их количества – 60 м²;
• для жилого дома/жилых домов независимо от их количества – 120 м²;
• для разных типов жилой недвижимости, в том числе их долей – 180 м².

Эти льготы даются физлицу один раз в каждом отчетном году.

С учетом льгот формула для расчета налога за жилую недвижимость физлиц приобретет такой вид:

[Общая площадь недвижимости (м²) –
– Льгота (м²)] х
х 3 200 грн. х Ставка налога (%). (2)

Важный нюанс! Если льгота применяется к нескольким объектам жилой недвижимости (квартирам, жилым домам или разным типам), то рассчитанная сумма налога распределяется органом ГФС пропорционально удельному весу общей площади каждого из объектов жилой недвижимости (пп. «г» пп. 266.7.1 НК).

Например, в собственности физлица находится квартира общей площадью 52 м² и дом общей площадью 220 м². Можно применить льготу к недвижимости в размере 180 м². Площади объектов недвижимости для начисления налога будут рассчитаны следующим образом:

• по квартире:

[52 – 52 : (52 + 220) х 180] = 17,6 (м²);

• по дому:

[220 – 220 : (52 + 220) х 180] = 74,4 (м²).

То есть площадь двух объектов недвижимости, за которую надо уплатить налог, составит 92 м² (17,6 м²  + 74,4 м²), а на 180 м² (52 м² + 220 м² – 92 м²) предоставляется льгота.

Это надо знать! Льгота предоставляется человеку на недвижимость, а также на ее доли, находящиеся в собственности, и не зависит от количества собственников одной и той же недвижимости. Например, если площадь квартиры 120 м2, и два собственника имеют в ней по 60 м2, то никто из них не будет уплачивать налог за эту квартиру. В то же время если один из собственников использует свою часть квартиры для ведения предпринимательской деятельности, то льгота будет предоставлена только другому собственнику – тому, кто использует свою жилплощадь для жилья.

Во-вторых, вашей недвижимости могут «полагаться» дополнительные льготы. Их устанавливают местные органы власти в своих решениях на основании тех же норм, что и в случае установления ставок. Размер «местной» льготы и ее наличие зависят от таких факторов, как:

• имущественное состояние и уровень доходов физлица – для жилой и нежилой недвижимости;
• вид имущества, которое является объектом налогообложения, – для нежилой недвижимости.

В каких случаях льготы не предоставляются?

Приведенные выше льготы не предоставляются (пп. 266.4.3 НК):

• если площадь жилой недвижимости выше пятикратного размера не облагаемой налогом площади, предусмотренной пп. 266.4.1 НК (например, если общая площадь квартиры более 300 м²);
• если недвижимость используется физлицом для получения дохода (сдается в аренду, используется в предпринимательской деятельности и т. п.).

Если физлицо осуществляет предпринимательскую деятельность по адресу своего места жительства (в квартире или доме), применяются льготы к такому жилью или нет?

Нет, на такое жилье льготы не распространяются. Ведь в этом случае недвижимость используется физлицом для получения дохода (пп. 266.4.3 НК).

Шаг 3. Проверьте, не надо ли вам уплачивать дополнительную сумму налога

Нормами НК предусмотрен случай, когда налог на недвижимость, рассчитанный по общим правилам (см. формулу (1)), увеличивается. Это бывает, если в собственности у физлица есть квартира или дом (или их доли) общей площадью свыше 300 м² и 500 м² соответственно. В этом случае физлицу придется уплачивать ежегодно по 25 000 грн. «сверху» за каждой такой объект недвижимости (пп. «ґ» пп. 266.7.1 НК).

Но допустим, что такая квартира или дом разделены на количество долей, принадлежащих разным собственникам, и доля каждого меньше размера, при котором действует требование об увеличении налога. Тогда уплачивать дополнительные 25 000 грн. никто из собственников не должен.

Формула для расчета дополнительного налога на недвижимость имеет такой вид:

[Общая площадь недвижимости (м²) –
– Льгота (м²)] х 3 200 грн. х
х Cтавка налога (%) + 25 000 грн. (3)

Шаг 4. Посмотрите в документах дату приобретения права собственности на недвижимость

Это актуально, если вы приобрели недвижимость в середине отчетного (прошлого) года. В этом случае орган ГФС должен пересчитать вам налог исходя из количества месяцев, в которых вы владели этой недвижимостью.

Это надо знать! B случае продажи недвижимости в середине года налог также должен быть пересчитан в сторону уменьшения.

Итак, если недвижимость была приобретена/продана в течение отчетного года, то налог уплачивается таким образом (пп. 266.8.1 НК):

• первым собственником – с 1 января до начала месяца, в котором утрачено право собственности на объект недвижимости;
• следующим собственником – с начала месяца, в котором получено право собственности, и до конца года (а в случае продажи в течение этого года – до начала месяца, в котором он утратил право собственности).

Например, первый собственник дома продал его в мае 2017 года. Документы на право собственности у второго собственника оформлены в том же месяце. Второй собственник перепродал дом третьему собственнику в декабре 2017 года. Тогда налог за 2017 год будет уплачен следующим образом:

• первый собственник уплатит налог за январь – апрель;
• второй – за май – ноябрь;
• третий – только за декабрь.

Точно так же рассчитывается налог и в случае постройки нового объекта недвижимости в течение отчетного года. То есть налог уплачивается с начала месяца, в котором у физлица возникло право собственности на новый объект (пп. 266.7.2 НК).

Шаг 5. Сверьтесь с органом ГФС

В любой момент вы можете провести сверку с органом ГФС по поводу начисления налога. Сверить можно такие данные (пп. 266.7.3 НК):

• типы и количество объектов недвижимости и их долей, находящихся в вашей собственности;
• размер общей площади жилой и нежилой недвижимости;
• права на пользование льготами по уплате налога;
• размер ставки налога;
• начисленная сумма налога.

Для этого вам нужно написать заявление на имя начальника органа ГФС по месту жительства в произвольной форме.

Если по результатам такой сверки будут выявлены расхождения между данными, имеющимися у ГФС, и документацией, имеющейся у вас, то ГФС пересчитает сумму налога. И отправит (вручит) вам новое НУР, с правильными суммами налога. А предыдущее НУР будет считаться отмененным (отозванным).

Хотим предупредить! На сверку возьмите оригиналы документов на право собственности недвижимости. Если необходимо будет выполнить перерасчет налога, ГФС будет это делать, опираясь только на оригиналы.

Рекомендации

Получив НУР на уплату налога на недвижимость, вы можете перепроверить начисленную сумму налога. Это вполне в ваших силах – вам только надо следовать предложенному нами алгоритму:

1. Проверьте, какая ставка налога установлена в решении местного органа власти для вашей недвижимости (в газете, на сайте или в ГФС).

2. Уточните, есть ли у вас право на пользование льготами. Льгота, уменьшающая налогооблагаемую площадь жилой недвижимости, предусмотрена НК. Но и в решении органов местной власти также могут быть установлены дополнительные льготы.

3. Обратите внимание на общую площадь вашей жилой недвижимости: возможно, налог на недвижимость будет дополнительно увеличен.

4. Если вы продали или приобрели недвижимость в течение отчетного (прошлого) года – проверьте дату перехода к вам права собственности. Налог должен быть пересчитан исходя из месяцев владения этой недвижимостью.

5. Сверьтесь с органом ГФС в части начисленного налога и информации, влияющей на его сумму. Могут быть выявлены расхождения, в результате чего налог вам пересчитают.

Источник: "Баланс" № 57-58, который вышел из печати 16.07.18 г.