Для кого ця стаття: для землевласників та землекористувачів, у яких за договором орендна плата обчислюється у відсотках від нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: чи впливає автоматично загальнонаціональна (всеукраїнська) НГО сільгоспземель за межами населених пунктів (далі – всеукраїнська НГО) на розмір орендної плати за укладеними договорами оренди землі, чи обов’язково через це вносити зміни до договору, хто заінтересований більше у внесенні змін – орендар чи орендодавець.

За цією темою див. також «Де взяти витяг про НГО земельної ділянки», «Витяги про НГО землі потрібно оновити», «Земельний податок та єдиний податок для платників четвертої групи: база оподаткування – 2019», «Подаємо звітність з єдиного податку».

Суть питання

Наприкінці минулого року на виконання постанови КМУ від 07.02.18 р. № 105 було проведено всеукраїнську НГО, затверджену наказом Мінагрополітики від 16.11.18 р. № 552 та введену в дію з 01.01.19 р. Дані всеукраїнської НГО внесено до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК), і виготовлення витягу з технічної документації про НГО окремої земельної ділянки (далі – витяг) здійснюється виходячи із всеукраїнської НГО.

Наразі не будемо говорити про законність введення в дію всеукраїнської НГО з 01.01.19 р., адже це досить глибока тема. Та й взагалі найкраще вирішити спори на цю тему може суд. Але, доки не скасовано дію всеукраїнської НГО, візьмемо за основу те, що її дані внесені до ДЗК та застосовуються Держгеокадастром для виготовлення витягів.

Зміна НГО викликала шквал запитань від сільгосппідприємств, які орендують або надають в оренду земельні ділянки, зокрема:

• Чи впливає затвердження всеукраїнської НГО на умову договору оренди землі про розмір орендної плати?
• Як розраховувати орендну плату цього року – на підставі договору чи актуального витягу, виготовленого за даними всеукраїнської НГО?
• Чи обов’язково вносити зміни до договору та уточнювати в договорі величину НГО земельної ділянки, наведену у витягу на підставі всеукраїнської НГО?

Розглянемо все по порядку.

Орендна плата – за умовами договору

Насамперед зазначимо, що ця тема стосується ситуацій, коли розмір орендної плати в договорі установлений у відсотках від НГО земельної ділянки. Якщо ж орендна плата визначена у сталій грошовій сумі, то проведення НГО жодним чином не вплине на її розмір.

Розмір, умови та строки внесення орендної плати за землю установлюються за згодою сторін та фіксуються у договорі оренди земельної ділянки (крім строків унесення плати за землі державної та комунальної власності, але у цій консультації про них не йтиметься) (ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Тобто основоположним документом, у якому викладаються усі правила визначення розміру та умови сплати орендної плати, є договір оренди земельної ділянки.

Не забувайте про індексацію орендної плати! Індексація НГО та орендної плати – це різні речі. Тобто, коли у вашому договорі прямо не вказано на непроведення індексації орендної плати, її обов’язково слід індексувати. Це передбачено ст. 21 Закону № 161. Детальніше про тонкощі індексації читайте у «Сплата орендної плати: як, коли, скільки»; «Як провести індексацію орендної плати?».

Аби з’ясувати, як всеукраїнська НГО може вплинути на ваші орендні відносини, слід ретельно вивчити умови конкретного договору. Наведемо декілька правил, яких тепер слід дотримуватися орендарям та орендодавцям.

Правило 1. Основне – керуємося умовами договору. Автоматичної зміни величини орендної плати не було. Умови договору, у тому числі про орендну плату, змінюються за взаємною згодою сторін. В іншому разі спір підлягає вирішенню у судовому порядку (ст. 23, 30 Закону № 161). Тобто до моменту внесення змін до договору (добровільного чи примусового) спиратися треба на умови договору, збільшувати чи зменшувати орендну плату самостійно немає підстав.

Приклад 1

У договорі прописано таке: «Орендна плата становить 3 % НГО земельної ділянки, яка на дату укладення договору дорівнює 100 тис. грн. Розмір орендної плати – 3 тис. грн. Орендна плата не підлягає індексації».

Проведення всеукраїнської НГО не призведе до її автоматичного застосування до таких правовідносин. Під час визначення розміру орендної плати орендар керується умовами конкретного договору, а підстав для самостійного збільшення або зменшення плати у нього немає. Отже, у цій ситуації орендна плата має становити 3 тис. грн. (без додавання індексу інфляції, адже це прямо передбачено договором).

Правило 2. Перемінне. Як було зазначено, орендні відносини сторін регулюються умовами договору. Тож іноді таким договором може прямо передбачатися, що настання певних обставин призводить до коригування орендної плати без укладання додаткової угоди.

Приклад 2

У договорі сказано: «Орендна плата становить 5 % НГО земельної ділянки, яка на дату укладення договору дорівнює 200 тис. грн. Розмір орендної плати – 10 тис. грн. Орендна плата не підлягає індексації». Але далі умовами передбачено: «Розмір НГО земельної ділянки, вказаний у договорі, не є сталим та може змінюватися у разі проведення нової НГО». Або до обов’язків орендаря включено такий: «Для розрахунку орендної плати орендар зобов’язаний щороку замовляти офіційні відомості (довідку/витяг) про НГО земельної ділянки».

У такому разі умовами договору допускається обчислення орендної плати виходячи з нової НГО. Тож проведення всеукраїнської НГО вплинуло на такі правовідносини. Цього року орендарю слід отримати актуальний витяг і на його підставі розрахувати орендну плату без унесення змін до договору.

Приклад 3

Договором установлено: «Орендна плата становить 3 % НГО земельної ділянки».

У цій ситуації сторони не зафіксували точний розмір НГО ділянки на момент укладення договору. Дізнатися величину НГО можна тільки шляхом замовлення витягу. Таким чином, цього року орендна плата обчислюватиметься на підставі даних всеукраїнської НГО.

Отже, проведення всеукраїнської НГО не означає автоматичної зміни укладених договорів оренди. Передусім слід керуватися умовами договору. Якщо договором передбачено, що проведення нової НГО, зокрема всеукраїнської, впливає на розмір орендної плати, то навіть без унесення змін до договору розраховувати орендну плату слід за витягом (цього року виготовляється за даними всеукраїнської НГО). В іншому разі для обчислення орендної плати сторони не повинні керуватися цьогорічним витягом. Лише після внесення змін до договору та встановлення орендної плати відповідно до останніх показників НГО земельної ділянки сторони можуть використовувати дані витягу.

Внесення змін до договору

Зміна договору вчиняється у тій самій формі, що й договір, який змінюється (ст. 654 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі та право оренди підлягає державній реєстрації відповідно до Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952). Унесення змін до договору оформлюється додатковою угодою до договору, яка підписується сторонами та реєструється у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав).

Згідно зі ст. 653, 654 ЦК, Законами № 161 та № 1952 зміни до договору оренди землі мають бути зареєстровані у Держреєстрі прав та набувають чинності з моменту їх державної реєстрації.

Якщо досягти взаємної згоди не вдалося, то заінтересована сторона має право звернутися до суду для внесення змін до договору за рішенням суду. Тоді зміни наберуть чинності від дня набрання законної сили рішення суду про зміну договору, якщо в такому рішенні не встановлено іншого строку (ч. 3 ст. 653 ЦК, ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу).

Отже, унесення змін до договору та уточнення величини орендної плати виходячи з нової НГО вигідно:

• власнику землі – орендодавцю, якщо за витягом розмір НГО земельної ділянки більший за установлений договором;
• орендарю – якщо за витягом розмір НГО земельної ділянки менший за вказаний у договорі.

У кожній ситуації доцільно замовити витяг і перевірити, чи вигідно сторонам вносити зміни до договору. Також можна використати інший спосіб розрахунку орендної плати (див. далі).

Чи можна не використовувати всеукраїнську НГО в разі оренди приватних земель?

Аби не ламати голову над розрахунками через зміну НГО в разі оренди приватних земель, можна встановити орендну плату в фіксованому розмірі – у гривнях. Адже для приватних земель необов’язково використовувати відсоток від НГО. Визначення конкретної грошової суми (наприклад, 5 000 грн.) розв’яже питання із помилковим (проблемним) розрахунком орендної плати. А через вплив інфляційних процесів можна додати індексацію орендної плати.

Пам’ятайте! Для державних та комунальних земель навряд чи вдасться установити орендну плату у сталому розмірі. Адже за типовим договором оренди землі орендна плата таких земель установлюється у відсотках від НГО земельної ділянки (постанова КМУ від 03.03.04 р. № 220).

Як бути з орендною платою за землі державної та комунальної власності? Для них теж не треба брати до уваги всеукраїнську НГО?

Податківці та розпорядники таких земель уважають, що застосовувати всеукраїнську НГО слід одразу без унесення змін до договору. Проте тут діють аналогічні норми Закону № 161. Для визначення розміру орендної плати сторони керуються умовами укладеного договору оренди землі та тільки після внесення до нього змін можуть здійснювати інший розрахунок. Єдина умова – розмір орендної плати не може бути меншим за розмір земельного податку (п. 288.5 Податкового кодексу).

Висновки

Аби з’ясувати, чи застосовується до орендних відносин всеукраїнська НГО, необхідно ретельно вивчити договір оренди земельної ділянки. За загальним правилом слід керуватися умовами договору. Тільки після внесення змін до договору в частині установлення орендної плати за останніми показниками НГО земельної ділянки сторони можуть використовувати дані витягу за 2019 рік. Зміни до договору вносяться за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди та її реєстрації у Держреєстрі прав. За наявності спору він підлягає вирішенню у суді.

Унесення змін до договору та уточнення розміру орендної плати виходячи з нової НГО, залежно від її величини, вигідно як власнику землі – орендодавцю (якщо за витягом розмір НГО земельної ділянки більший за договірний), так і орендарю (якщо за витягом розмір НГО менший за вказаний у договорі).

Якщо ж договір передбачає можливість коригування величини НГО без унесення змін або обов’язок щорічно замовляти витяг, то, виплачуючи орендну плату цього року, орендар має керуватися даними витягу.

Джерело: "Баланс-Агро" № 13, який вийшов з друку 01.04.19 р.

⤷ ЗАВАНТАЖИТИ СТАТТЮ ⤶