Суть проблеми: сільгоспвиробник має бути впевненим у розмірі свого земельного банку, адже земля – це той актив, без якого не обійтись. А якщо орендодавець вишукує підстави для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки, треба наводити вагомі контраргументи. Останні роки набув популярності аргумент про невикористання земельної ділянки. Тобто коли договір укладено, але ділянка з різних причин не обробляється орендарем (простоює). Тоді орендодавець звертається до суду для дострокового розірвання договору. Орендарю залишається захищати свої права в суді, аби довести відсутність порушення умов договору. Тож постають запитання: чи вдасться орендодавцю розірвати договір оренди земельної ділянки на підставі її необроблення та які аргументи використовувати орендарю?

Наша відповідь: ні, не вдасться. Те, що орендар певний час не використовує/не обробляє земельну ділянку, не є порушенням правил землекористування та не може бути підставою для дострокового розірвання договору. От якби орендар використовував земельну ділянку не за цільовим призначенням, тоді можна було б говорити про припинення права користування. Проаналізуємо цю ситуацію та наведемо актуальну судову практику.

Варіанти дострокового припинення договору

Дострокове припинення договору відбувається за одним із трьох варіантів:

• варіант 1 – за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 30 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Тоді сторони укладають додаткову угоду до договору, яка означає добровільне припинення його дії;
• варіант 2 – в односторонньому порядку, але тільки за умовами, передбаченими договором (ч. 4 ст. 31 Закону № 161). Зауважимо, що договорів із такою умовою небагато. Тобто насамперед слід перевірити, як це викладено в договорі. За загальним правилом сторонам треба дійти взаємної згоди, але якщо умовами передбачена можливість одностороннього розірвання договору, то достатньо повідомити листом іншу сторону та звернутися до держреєстратора речових прав для внесення запису про припинення речового права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• варіант 3 – через суд (ч. 2 ст. 30, ст. 32 Закону № 161). Якщо згоду щодо укладення додаткової угоди про розірвання договору не досягнуто, зацікавлена сторона має право звернутися до суду, який розгляне спір та вирішить, чи достатньо підстав для дострокового припинення договору. Тоді підставою для припинення права оренди буде рішення суду, яке набрало законної сили.

Розглянемо детальніше варіант 3, коли спір перенесено в судову площину та орендарю варто навести контраргументи, щоб у нього залишилося право користування земельною ділянкою.

Припинення договору через суд

На вимогу однієї із сторін (у нас це орендодавець) договір може бути достроково розірваний за рішенням суду. Але який аргумент у суді наводить орендодавець? Невиконання орендарем обов’язків, передбачених ст. 24, 25 Закону № 161. Про це сказано у ст. 32 Закону № 161.

Ідеться про права та обов’язки орендодавця та орендаря щодо конкретної земельної ділянки та їхні взаємовідносини. Передусім орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням. А простій земельної ділянки землевласник розцінює як її невикористання, що є порушенням договору та підставою для його дострокового припинення.

Щоб розібратися із цим, з’ясуємо, що таке цільове використання землі.

Цільове використання землі: коли виникає порушення

Землі України поділяються на дев’ять категорій, серед яких і землі сільгосппризначення (ст. 19 Земельного кодексу, далі – ЗК). У межах цієї категорії земельні ділянки відносяться до конкретного виду цільового призначення. Наприклад, у межах земель сільгосппризначення передбачено землі для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства тощо.

Цільове призначення земельної ділянки – це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому порядку (ст. 1 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»).

Землекористувачі зобов’язані використовувати земельні ділянки за їх цільовим призначенням (ч. 1 ст. 96 ЗК). Використання ділянки не за цільовим призначенням є підставою для припинення права користування цією ділянкою (п. «ґ» ч. 1 ст. 141 ЗК).

Головним елементом тут виступає дія – використання. За відсутність дії орендарю нічого не загрожує. А от використання земельної ділянки всупереч установленому цільовому призначенню загрожує розірванням договору в судовому порядку.

Отже, підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки може бути факт використання землі не за цільовим призначенням. Тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором та встановлена документацією із землеустрою. І жодним чином підставою для розірвання договору не вважається невикористання земельної ділянки упродовж будь-якого періоду.

Ця позиція підтверджується судовою практикою, зокрема:

• рішенням Верховного Суду від 04.04.19 р. у справі № 922/324/17 (ЄДРСР, реєстр. № 81038884);
• рішенням ВГСУ від 14.08.14 р. у справі № 910/16306/13 (ЄДРСР, реєстр. № 40189345);
• рішенням ВГСУ від 23.04.15 р. у справі № 910/1753/14 (ЄДРСР, реєстр. № 43790671);
• постановою Верховного Суду від 25.03.20 р. у справі № 715/214/17 (ЄДРСР, реєстр. № 88570447).

Висновки

1. Щоб достроково припинити договір оренди, орендодавці намагаються знайти будь-який привід. Добре, що суди приймають бік орендаря, коли орендодавець просить розірвати договір оренди земельної ділянки через невикористання об’єкта оренди за цільовим призначенням. Ця вимога визнається судами як незаконна і така, що не підлягає задоволенню.
2. За цією підставою не вдасться достроково припинити право користування земельною ділянкою. А от використовуючи ділянку не за цільовим призначенням (наприклад, на земельній ділянці, призначеній для ведення городництва, розміщено інфраструктуру оптових ринків сільгосппродукції), землекористувач може втратити її, адже програє справу в суді. Слід узяти до уваги виняток, передбачений ч. 1 ст. 33 ЗК, а саме: орендовані у громадян земельні ділянки сільгосппризначення, надані для ведення особистого селянського господарства, дозволяється використовувати для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення. Тож тут не йдеться про використання землі не за цільовим призначенням.

Джерело: "Баланс-Агро" № 38-39, який виходить з друку 17.08.20 р.