Главная Новости компании Как правильно заключить договор эмфитевзиса

Как правильно заключить договор эмфитевзиса

August 28, 2018

Акценты этой статьи:

что надо знать об эмфитевзисе;
когда может ограничиваться срок действия эмфитевзиса относительно частных земель;
как реализуется преобладающее право собственника на покупку права эмфитевзиса;
образец договора эмфитевзиса.

Оформление права пользования земельным участком с помощью договора эмфитевзиса приобретает все большую популярность среди населения Украины. Однако не все до сих пор понимают, в чем состоит такое право и какова его особенность. Поэтому часто, чтобы не тратить время, пользователи настаивают на заключении договора аренды. Но не спешите! Ознакомившись с этой консультацией, вы точно сможете ответить на вопрос, что такое эмфитевзис и в чем его изюминка.

Все об эмфитевзисе

Дело в том, что законодательство не уделило много внимания эмфитевзису. О нем речь идет только в ст. 102¹ Земельного кодекса и ст. 407–412 Гражданского кодекса (далее – ЗК, ГК). Но не думайте, что это совсем плохо. Такой пробел в некоторых вопросах дает больше возможностей для сторон, чтобы самостоятельно выбрать условия договора.

В целом, эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельхознужд. Такое право возникает на основании заключенного сторонами договора. Договор эмфитевзиса составляется только в письменном виде и относительно земель сельхозназначения.

Право эмфитевзиса подлежит обязательной госрегистрации согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Итак, официально право возникнет только после его госрегистрации.

Сторонами данного договора является собственник земельного участка и лицо, изъявившее желание пользоваться таким участком (ч. 1 ст. 407 ГК).

Срок действия договора эмфитевзиса

Договор эмфитевзиса может быть (ст. 408 ГК):

срочным (в договоре прописывают точный срок его действия);
бессрочным.

Когда заключен бессрочный договор, то есть на неопределенный срок, каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предварительно уведомив об этом другую сторону не ранее чем за год (ч. 2 ст. 408 ГК). Уведомление об отказе от договора составляется в произвольной форме и отсылается на официальный адрес другой стороны.

Интересно знать! Право эмфитевзиса уходит корням в римские времена. Тогда считалось, что такое право вечно, поскольку не ограничивалось никакими временными рамками и переходило в наследство членам семьи – от отца к сыну. Таким образом, поколениями семья могла обрабатывать один и тот же участок, оберегая и наблюдая за его плодородием.

Установлен ли минимальный и максимальный сроки действия эмфитевзиса?

Законодательство делит срок действия эмфитевзиса в зависимости от формы собственности на землю (частная, государственная или коммунальная).

Так, относительно частных земель ни минимального, ни максимального срока действия договора эмфитевзиса не установлено. Стороны могут заключить договор как на несколько лет, так и на несколько десятков лет. На практике в Украине заключали договор эмфитевзиса даже на 100 лет.

Будьте бдительны! 10.07.18 г. Верховная Рада приняла законопроект № 6049-д, направленный на усовершенствование правил землепользования в массивах земель сельхозназначения, стимулирования орошения в Украине и много другого. Этим актом, в частности, ограничивается максимальный срок действия договора эмфитевзиса относительно земель частной собственности – 50 лет. То есть после вступления в силу закона заключить договор эмфитевзиса относительно частных земель можно будет на срок до 50 лет. Кроме того, заключенные ранее договоры не прекратятся, а будут действовать согласно их условиям. Планируется, что закон вступит в силу с 01.01.19 г. На дату подготовки этой консультаци законопроект Подписан Президентом, однако в официальном издании не опубликован.

Если объектом эмфитевзиса является земельный участок государственной или коммунальной собственности, то здесь есть определенные ограничения максимального срока действия договора – 50 лет (ч. 4 ст. 102¹ ЗК). Минимального срока правовые акты не содержат.

Однако распорядитель земель государственной собственности – Госгеокадастр сейчас определяет и минимальный срок права эмфитевзиса, ссылаясь на Стратегию усовершенствования управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжения ими, утвержденную постановлением КМУ от 07.06.17 г. № 413 (далее – Стратегия № 413). В конечной части Стратегии № 413 Госгеокадастру и его территориальным органам даны определенные поручения, в частности, при формировании лотов для продажи прав эмфитевзиса устанавливать срок действия договора 7 лет.

Таким образом, Госгеокадастр обосновал необходимость устанавливать минимальный срок действия эмфитевзиса – 7 лет, хотя ни в одном другом нормативном акте об этом речи не идет.

Форма договора и существенные условия

Типовой формы договора эмфитевзиса не установлено, поэтому стороны по собственному усмотрению решают, какими условиями его наполнить. Главное, чтобы он содержал общепринятые существенные условия договоров – предмет, цену и срок действия (ст. 180 Хозяйственного кодекса). Стороны также имеют право добавлять все желаемые условия. Напомним, эмфитевзис может быть как безвозмездным, так и оплатным. То есть, взимать плату за пользования или нет, решает собственник земли вместе с пользователем (детальнее см. «Налогообложение дохода физического лица по договору эмфитевзиса»).

Помните! Земельный участок, на который устанавливается право эмфитевзиса, должен быть зарегистрирован в Государственном земельном кадастре (далее – ГЗК) и иметь присвоенный кадастровый номер. Ведь право эмфитевзиса подлежит обязательной госрегистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр прав), что возможно при предварительной регистрации объекта в ГЗК (ч. 10 ст. 791, 125, 126 ЗК). Итак, для заключения договора эмфитевзиса нужно присвоить кадастровый номер объекту договора (земельному участку) и осуществить его Госрегистрацию в ГЗК. Проверить эту информацию можно, заказав извлечение из ГЗК о земельном участке через Публичную кадастровую карту Украины по ссылке map.land.gov.ua. В извлечении приводится дата регистрации участка, его кадастровый номер и многое другое.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон договора приведены в ст. 409, 410 ГК. Так, собственник земли имеет право требовать от пользователя использования его по установленному в договоре назначению (ч. 1 ст. 409 ГК). То есть использовать участок нужно только по основному целевому назначению. Также собственник имеет право на получение платы за пользование участком. Его размер, форма, условия, порядок и сроки выплаты уточняются в договоре.

Основная обязанность собственника – не препятствовать землепользователю в реализации его права на участок (ч. 3 ст. 409 ГК). Передав участок по эмфитевзису, собственник должен предоставить землепользователю беспрепятственный доступ на период действия договора. Обычно стороны указывают, что нарушение этого правила является основанием для досрочного расторжения договора.

Землепользователь, в свою очередь, имеет право пользоваться участком в полном объеме, как это определено условиями договора. Кроме того, он обязан (ч. 2, 3 ст. 410 ГК):

вносить плату за пользование и другие платежи, определенные законом;
эффективно использовать земельный участок по его целевому назначению, применять природоохранные технологии производства, повышать плодородие земли, удерживаться от действий, которые могут ухудшить экологическую ситуацию.

Перечисленные права и обязанности сторон не являются окончательными в части заключения договора эмфитевзиса. Они являются основными, но можно добавлять новые условия, которые являются принципиальными и важными для каждой стороны.

Предположим, что среди обязанностей пользователя – повышение плодородия земельного участка. Как за этим проследить? Для этого изобрели специальный документ – агрохимический паспорт поля, земельного участка. В нем приводятся агрохимические характеристики почв и состояние их загрязнения токсичными веществами и радионуклидами (п. 1.2 Порядка ведения агрохимического паспорта поля, земельного участка, утвержденного приказом Минагрополитики от 11.10.11 г. № 536). Целью проведения агрохимпаспортизации является рациональное использование земель сельхозназначения. Итак, агрохимический паспорт земельного участка поможет выявить повышение или ухудшение плодородия участка (см. «Нужен ли агрохимический паспорт для получения земельного участка?»).

Собственнику земли перед заключением договора эмфитевзиса желательно заказать такой агрохимпаспорт. Тогда в договор можно включить описание актуального состояния почв участка, предусмотрев следующие условия (см. образец 1).

ОБРАЗЕЦ

<...>

7.3. Пользователь обязан повышать плодородие земельного участка.

7.4. Для соблюдения пользователем п. 7.3 Договора собственник имеет право проверять состояние переданного в пользование по эмфитевзису земельного участка путем проведения его агрохимической паспортизации не реже одного раза в 5 лет.

7.5. Несоблюдение пользователем своих обязательств, в частности п. 7.3 Договора, является основанием для досрочного расторжения Договора. В таком случае выплаченная наперед плата за пользование возврату не подлежит.

<...>

Отчуждение, внесение в уставный капитал, передача в залог

Кроме продолжительного срока действия эмфитевзис имеет следующие особенности (ч. 1 ст. 411 ГК, ч. 2 ст. 102¹ ЗК):

право на отчуждение права пользования земельным участком;
его наследование;
внесение в уставный капитал;
передача в залог.

То есть землепользователь может продать право пользования чужим участком для сельхознужд. При этом собственник земли не меняется, только право пользования получает другое лицо, причем без необходимости менять условия договора. Это довольно выгодная операция. Сегодня у землепользователя есть возможность обрабатывать земельный участок, а в будущем при отсутствии сил и средств он может распорядиться им и получить средства с продажи права эмфитевзиса. Другими словами, эмфитевзис – это актив.

Имейте в виду! Продать право эмфитевзиса, а также осуществить другие действия (унаследовать, внести в уставный капитал, передать в залог) можно только относительно частных земель. На государственные и коммунальные земли установлен прямой запрет. Итак, право пользования чужим земельным участком для сельхознужд государственной или коммунальной собственности не получится отчуждать (кроме перехода права собственности на здания и сооружения), вносить в уставный капитал, передавать в залог (ч. 3 ст. 102¹ ЗК). Детальнее о внесении права эмфитевзиса в уставный капитал см. «Передаем право эмфитевзиса в уставный капитал».

Пользователь, который решил продать право эмфитевзиса, не может провести соглашение без собственника. Ведь при продаже права эмфитевзиса преобладающее право на его приобретение имеет собственник земли. Его нельзя лишить такого права. При этом цена и другие условия для него такие же, как и для других покупателей (ч. 2 ст. 411 ГК).

Так вот, землепользователь обязан письменно уведомить собственника о будущей продаже права пользования участком. Срок направления такого уведомления законодательством не определен. Поэтому этот вопрос стороны решают самостоятельно, фиксируя его в договоре (за один, три, шесть месяцев до желаемой даты осуществления соглашения).

Фактически на принятие решения у собственника есть один месяц и три варианта:

направить письменное согласие на покупку такого права самому;
направить письменный отказ от покупки права эмфитевзиса;
не направлять никакого ответа.

Если в течение одного месяца собственник не направит письменное согласие на покупку или ответ, то право пользования можно продавать другому лицу. В любом случае прежде всего надо поинтересоваться, желает ли собственник приобрести право эмфитевзиса, а если он откажется/не даст ответа – предлагать другим потенциальным покупателям.

Обратите внимание! Собственник может прописать в условиях договора свое право на получение процентов от цены продажи права эмфитевзиса (стоимости права) (ч. 5 ст. 411 ГК). Если такое условие в договоре отсутствует, то и права на получение доли от продажи у собственника нет.

Прекращение права эмфитевзиса

К основаниям для прекращения права эмфитевзиса отнесены следующие (ст. 412 ГК):

объединение в одном лице собственника земли и землепользователя. Это возможно, если собственник воспользуется своим преобладающим правом на приобретение эмфитевзиса, то есть одновременно станет и собственником, и пользователем;
истек срока, на который предоставлено право;
выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью;
решение суда.

Условия и основания досрочного прекращения договора стороны регулируют в самом договоре. Так, причиной досрочного расторжения может быть взаимная договоренность сторон. Если обе стороны пришли к соглашению о целесообразности досрочного прекращения правоотношений, они заключают об этом дополнительное соглашение. Кроме того, основанием может быть нарушение определенных условий договора.

Не следует забывать, что прекращение права также подлежит регистрации в Госреестре прав. Прекращение договора может осуществляться в такой же форме, что и его заключение, если иное не установлено этим договором (ст. 654 ГК).

То есть при возникновении оснований для прекращения договора эмфитевзиса стороны должны заключить в письменном виде дополнительное соглашение к договору и предоставить его Госрегистратору прав или нотариусу для официальной регистрации прекращения вещного права в Госреестре прав.

Покажем, как можно составить договор эмфитевзиса (см. образец 2).

ОБРАЗЕЦ

Договір
про встановлення права користування земельною ділянкою
для сільськогосподарських потреб (емфітевзису)

м. Кривий Ріг 08.08.18 р.

Савченко Михайло Олегович, який проживає у м. Кривий Ріг, вул. Леніна, буд. 5, кв. 10, реєстраційний номер облікової картки платника податків 2222222244 (далі – Власник), з однієї сторони, та Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Метеор» в особі директора Ховойченка Олега Олексійовича, який діє на підставі Статуту (далі – Землекористувач), з іншої сторони (далі разом – Сторони), діючи добровільно та розуміючи значення своїх дій, уклали цей договір (далі – Договір) про таке:

1. Предмет Договору

1.1. Власник надає Землекористувачу, а Землекористувач приймає в користування від Власника земельну ділянку площею 10 (десять) га, розташовану за адресою: с. Веселе Криворізького району Дніпропетровської області, кадастровий номер 1221800000:01:001:0001, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з метою її використання для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).

1.2. Земельна ділянка належить Власнику на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ДЕ № 770037, виданого Управлінням Держкомзему у Криворізькому районі Дніпропетровської області 04.04.09 р. Державний акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею,
договорів оренди землі за № 133336999999.

1.3. Власник свідчить про те, що на земельній ділянці не розміщено будь-яких будівель та/або споруд, ділянка є придатною для використання за призначенням.

Землекористувач підтверджує, що земельна ділянка, яка є предметом Договору, ним оглянута і на ній відсутні будь-які об’єкти нерухомого майна. Ці дані підтверджуються довідкою від 22.07.18 р. № 301/18, виданою відділом БТІ Веселівської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області, де сказано, що земельна ділянка вільна від забудови і будівництво об’єктів нерухомості на ній не розпочиналось.

1.4. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися, успадковуватися, передаватися у заставу, вноситися до статутного капіталу.

2. Ціль Договору

2.1. Земельна ділянка має використовуватися виключно для сільськогосподарських потреб відповідно до її цільового призначення. Землекористувач вирощуватиме на ній сільгоспкультури з метою подальшого продажу та отримання прибутку.

3. Строк дії Договору

3.1. Строк користування земельною ділянкою за Договором становить 100 років.

3.2. Земельна ділянка передається Власником Землекористувачу за актом приймання-передачі ділянки у день підписання Договору.

4. Ціна Договору

4.1. За користування земельною ділянкою Землекористувач щороку повинен сплачувати Власнику плату в розмірі 15 000 (п’ятнадцять тисяч) гривень 00 копійок.

4.2. Сторони домовились, що Землекористувач у день підписання Договору виплатить орендну плату наперед за перші 10 років користування, а саме 150 000 (сто п’ятдесят тисяч) гривень. Надалі, починаючи з 11-го року користування, плата за наступний рік має надходити на розрахунковий рахунок Власника не пізніше 15 грудня.

4.3. Сторони погодились, що розмір плати за користування цією ділянкою може переглядатися виключно за згодою обох сторін та не рідше одного разу на 7 років.

4.4. Плата за користування земельною ділянкою сплачується виключно у грошовій формі.

5. Права та обов’язки Сторін

5.1. Власник має право на одержання плати за користування земельною ділянкою, що сплачується згідно з п. 3.1 Договору, та вимагати від Землекористувача використання земельної ділянки за вказаним у п. 1.1 Договору призначенням.

5.2. Власник зобов’язаний надати безперешкодний доступ до земельної ділянки та не перешкоджати Землекористувачеві у реалізації його права користування.

5.3. Землекористувач має право:

користуватися ділянкою у повному обсязі, беручи до уваги умови Договору;
відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;
передавати право користування у спадок;
вносити таке право до статутного капіталу;
передавати право під заставу.

5.4. При відчуженні права шляхом укладення договору дарування попередньо отримувати письмову згоду Власника не потрібно. У разі продажу права користування Власник має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

5.5. Землекористувач зобов’язаний не менше ніж за три місяці до бажаної дати укладення угоди письмово повідомити Власника про продаж права користування земельною ділянкою. Якщо протягом місяця з моменту повідомлення Власника про продаж права останній не надішле письмової згоди на купівлю, таке право може бути продане іншій особі.

5.6. Сторони встановили, що при продажу Землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі Власник має право на одержання 15 (п’ятнадцяти) відсотків від ціни продажу (вартості права), установлених договором купівлі-продажу. Відсотки від ціни продажу отримуються Власником за кожною угодою.

5.7. У разі набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення (відкриття ринку землі в Україні), дозволу купівлі-продажу земельних ділянок сільгосппризначення та волевиявлення Власника продати земельну ділянку, стосовно якої укладено Договір, Землекористувач має першочергове право на її купівлю за ціною та іншими умовами, які обере Власник.

5.8. Землекористувач зобов’язаний:

вносити плату за користування земельною ділянкою, що сплачується згідно з п. 4.2 Договору, а також здійснювати інші платежі, установлені законом;
ефективно використовувати земельну ділянку за її цільовоим призначенням, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до її погіршення;
здійснити державну реєстрацію речових прав на земельну ділянку. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) переходить до Землекористувача з моменту державної реєстрації речового права на нерухоме майно згідно із законодавством.

6. Припинення права емфітевзису

6.1. Право користування земельною ділянкою для сільгосппотреб припиняється в разі:

поєднання в одній особі Власника та Землекористувача;
спливу строку, на який було надано право користування;
викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю;
прийняття рішення суду про припинення права у випадках, установлених законом.

6.2. Сторони погодили, що смерть або зміна Власника не припиняють Договір. Зміни стосовно нового власника вносяться за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткової угоди до Договору.

6.3. Договір може бути достроково розірваний за згодою Сторін шляхом укладання договору про розірвання Договору, який має бути нотаріально посвідчений. В іншому разі Договір розривається за рішенням суду.

7. Відповідальність Сторін

7.1. За невиконання або неналежне виконання умов Договору Сторони несуть відповідальність згідно із законодавством України.

7.2. Землекористувач ознайомлений із даними агрохімічного обстеження ділянки, що містяться в агрохімічному паспорті земельної ділянки, складеному станом на 01.08.18 р. Підтвердженням актуального стану землі є агрохімічний паспорт ділянки, виготовлений не більше року тому. Сторони домовились, що ці дані характеризують стан земельної ділянки (ґрунтового покриву), її родючість та ступінь забруднення на момент укладання Договору. На момент повернення земельної ділянки її стан повинен бути не гіршим за той, що вказаний в агрохімічному паспорті земельної ділянки станом на 01.08.18 р. У разі недотримання цієї вимоги Землекористувач повинен компенсувати Власнику збитки, заподіяні погіршенням стану землі, у розмірі 100 000 (сто тисяч) гривень. Збитки перераховуються на розрахунковий рахунок Власника протягом 5 (п’яти) робочих днів.

8. Вирішення спорів

8.1. У разі виникнення спорів за Договором Сторони врегульовують їх шляхом переговорів. Якщо спір не вдається владнати в ході переговорів, він вирішується у судовому порядку.

9. Прикінцеві положення

9.1. Згідно із ч. 1 ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягає обов’язковій державній реєстрації.

9.2. Зміни та доповнення до Договору вносяться за згодою Сторін шляхом укладення додаткової угоди до Договору. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням Договору, несе Землекористувач.

9.3. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається у справах приватного нотаріуса, інші – у Сторін.

9.4. Сторони підтверджують, що Договір відповідає їх дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається за їх волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних умовах і не є результатом впливу тяжких обставин. Договір укладається Сторонами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення. Сторони однаково розуміють значення, умови Договору, його природу і правові наслідки, бажають настання саме тих правових наслідків, що створюються Договором, а також свідчать, що Договором визначено всі істотні умови, що підтверджено особистими підписами представників Сторін.

9.5. Сторонам роз’яснено положення чинного законодавства щодо порядку укладання договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст ст. 203, 407–412 Цивільного кодексу, ст. 59–65, 74 Сімейного кодексу, ст. 102¹ Земельного кодексу.

Адреси, банківські реквізити та підписи Сторін

Посвідчувальний напис нотаріуса

Источник: "Баланс-Агро" № 32, который вышел из печати 27.08.18 г.