С 01.07.21 г. физлица – граждане Украины получили право приобретать ранее подмораторные земельные участки сельхозназначения по договорам купли-продажи, мены, дарения и некоторым другим видам гражданско-правовых договоров (см. подробнее «Как приобрести сельхозземли после 01.07.21 г.» и «Заключаем договор купли-продажи сельхоземли»). При заключении таких договоров необходимо соблюдать правила, установленные ст. 130 Земельного кодекса (далее – ЗК). Проверять соответствие приобретателя права собственности на земельный участок сельхозназначения (далее – земельный участок) требованиям ст. 130 ЗК будет нотариус, к которому стороны договора обратятся для оформления договора. То есть такая проверка будет осуществляться в случае приобретения всех земельных участков сельхозназначения, а не только ранее подмораторных земель. Проверка приобретателей земельных участков должна осуществляться согласно Порядку, утвержденному постановлением КМУ от 16.06.21 г. № 637 (далее – Порядок № 637). Рассмотрим, какую именно информацию о приобретателях сельхозземли и каким образом проверяют нотариусы.

Вопросы - ответы

Какая информация подлежит проверке?

Согласно п. 3 Порядка № 637 проверка соответствия приобретателя права собственности на земельный участок требованиям ст. 130 ЗК (далее – проверка), в том числе и относительно ограничения общей площади земельных участков, которые вправе приобретать в собственность одно лицо, проводится до удостоверения нотариусом договора об отчуждении земельного участка.

Обратите внимание: Порядок № 637 распространяется исключительно на отношения, связанные с приобретением права собственности на земельный участок физлицами и юрлицами. При приобретении права собственности на земельные участки территориальными громадами или государством Порядок № 637 не применяется.

Проверка приобретателя или собственника включает (п. 4 Порядка № 637):

1) установление личности приобретателя;

2) установление конечного бенефициарного владельца (собственника) (далее – КБВ) юрлица;

3) проверку приобретателя, участников (акционеров, членов), КБВ юрлица на предмет:

• нахождения под действием специальных экономических и других ограничительных мер (санкций) в соответствии с Законом от 14.08.14 г. № 1644-VII «О санкциях» (далее – Закон № 1644);
• принадлежности к гражданству государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
• включения в перечень лиц, которые связаны с осуществлением террористической деятельности или относительно которых применены международные санкции, сформированный Госфинмониторингом в порядке, определенном КМУ;

4) проверку факта нахождения юрлица-приобре­тателя, образованного в соответствии с законодательством Украины, под контролем физлиц и юрлиц, зарегистрированных в государствах, включенных в перечень государств (юрисдикций), которые не выполняют или ненадлежащим образом выполняют рекомендации международных, межправительственных организаций, задействованных в сфере борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма или финансированием распространения оружия массового уничтожения, сформированный в порядке, определенном КМУ;

5) проверку источников происхождения средств приобретателя или других активов в случае приобретения права собственности на земельные участки по возмездным договорам (например, по договору купли-продажи, мены);

6) проверку факта выделения земельного участка за счет земельной доли (пая) и его расположения относительно государственной границы Украины;

7) определение общей площади земельных участков в собственности гражданина Украины и юрлица, участником (акционером, членом) или КБВ которого он является.

Проверяет ли нотариус нового собственника земельного участка после заключения договоров об отчуждении земельного участка?

Нет, не проверяет. Проверка соответствия собственника земельного участка требованиям, определенным ст. 130 ЗК, проводится органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель, то есть Госгеокадастром.

Как будут проверяться вышеперечисленные данные по приобретателю?

1. Личность приобретателя устанавливается следующим образом (п. 5 Порядка № 637):

• для физлиц – по документам, которые подтверждают гражданство Украины в соответствии со ст. 5 Закона от 18.01.01 г. № 2235-III «О гражданстве Украины». Таковыми являются: паспорт гражданина Украины, паспорт гражданина Украины для выезда за границу, временное удостоверение гражданина Украины и т. д.;
• для юрлиц (в целях подтверджения того, что их участники (члены, акционеры) или КБВ являются гражданами Украины) – по структуре собственности, сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР). Для установления КБВ нотариус также имеет право использовать данные, содержащиеся в официальных документах, официальных и/или других источниках.

2. Для установления КБВ юрлица-приобретателя нотариус должен получить сведения, позволяющие установить КБВ: фамилия, имя и (при наличии) отчество, страна гражданства и постоянное место жительства, дата рождения, характер и степень (уровень, степень, доля) бенефициарного владения (выгоды, интересы, влияние). Эту информацию нотариус проверяет при помощи данных из ЕГР и сведений о структуре собственности такого юрлица. Напомним, что прибретать в собственность земли сельхозназначения юрлица смогут только с 01.01.24 г., поэтому данный критерий пока проверяться не будет.

3. Проверка факта применения к приобретателю и связанных с ним лицам санкций в виде запрета на приобретение в собственность земельных участков проводится по данным, которые содержатся в решениях, принятых СНБО и введенных в действие указом Президента в соответствии с Законом № 1644.

Принадлежность участников (акционеров, членов) и КБВ юрлица – приобретателя земли к гражданству государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом, проверяется нотариусом на основании предоставленных ему оригиналов или нотариально заверенных копий документа, подтверждающего гражданство соответствующих лиц (п. 10 Порядка № 637).

Чтобы проверить факт включения приобретателя (КБВ юрлица-приобретателя) или лица, в интересах которого действует представитель, в перечень лиц, которые связаны с осуществлением террористической деятельности или относительно которых применены международные санкции (п. 11 Порядка № 637), нотариус мониторит актуальный перечень таких лиц (размещен на официальном веб-сайте Госфинмониторинга).

4. Для установления или опровержения факта регистрации физических и юридических лиц, под контролем которых находится юрлицо-приобретатель, созданное в соответствии с законодательством Украины, нотариус проверяет Перечень государств (юрисдикций), которые не выполняют или ненадлежащим образом выполняют рекомендации международных, межправительственных организаций, задействованных в сфере борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма или финансированием распространения оружия массового уничтожения, опубликованный на официальном веб-сайте Госфинмониторинга (см. ссылку выше).

5. О том, как установить источники происхождения средств или других активов приобретателя, читайте «Проверка и подтверждение средств на покупку сельхозземли».

6. Для определения общей площади земельных участков нотариус обращается к Государственному земельному кадастру (далее – ГЗК), к которому он имеет непосредственный доступ (п. 18 Порядка № 637). Подробнее об этом читайте «В случае приобретения более 100 га земли излишек могут конфисковать».

7. Информацию о принадлежности земельного участка к такому, который был сформирован в результате выделения его в натуре (на местности) собственнику земельной доли (пая), и его удаленности от государственной границы Украины нотариус проверяет по данным ГЗК. Если в ГЗК таких сведений нет, нотариус должен направить письменный запрос о предоставлении соответствующей информации в Госгеокадастр. Данные о расположении земельного участка ближе 50 км от государственной границы Украины предоставляются Госгеокадастром в срок, не превышающий 3 рабочих дней (п. 16, 17 Порядка № 637).

Как оформляются результаты проверки приобретателя сельхозземли?

По результатам проверки приобретателя нотариус составляет протокол по форме приложения к Порядку № 637. Протокол должен содержать информацию, указанную в п. 31 Порядка № 637.

Что будет при выявлении фактов нарушения приобретателем требований ст. 130 ЗК?

В таком случае Госгеокадастр готовит материалы по результатам проведенной проверки для подачи иска в суд о конфискации земельного участка (подробнее об этом см. «В случае приобретения более 100 га земли излишек могут конфисковать»).

Источник: спецвыпуск "Баланс-Агро № 29" от 26 июля 2021 года «Купля-продажа сельхозземель: соблюдаем все правила»