Договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, и вещные права, требующие госрегистрации
Совершенные в письменной форме сделки подлежат нотариальному удостоверению в случаях, установленных законом или по договоренности сторон (ст. 209 Гражданского кодекса, далее – ГК). То есть, если договор не подлежит нотариальному удостоверению согласно закону, по желанию физического или юридического лица любую сделку с его участием все равно можно заверить нотариально.
Нотариальное удостоверение сделки совершается нотариусом или другим должностным лицом, которое согласно закону имеет право на выполнение такого действия. Происходит это путем проставления на договоре удостоверяющей надписи (ч. 2 ст. 209 ГК). В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГК).
Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 182 ГК).
Регистрация вещного права на недвижимое имущество осуществляется в Реестре вещных прав на недвижимое имущество на основании Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952, Реестр прав).
Государственную регистрацию прав собственности и других вещных прав могут совершать:
- нотариусы. Почти все нотариусы имеют доступ к Реестру прав, поэтому по потребности они могут одновременно совершить нотариальное удостоверение и зарегистрировать возникновение/изменение/прекращение права в Реестре прав;
- сотрудник местного совета, который получил доступ к Реестру прав. Городские, поселковые, сельские советы имеют полномочия на создание исполнительного органа с аналогичными полномочиями (ч. 1 ст. 6 Закона № 1952).
Приведем таблицу-подсказку относительно наиболее распространенных сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, и вещных прав, которые возникают на их основании и нуждаются в госрегистрации.
Перечень договоров, которые должны
нотариально заверяться, и вещных прав, которые отражаются в Реестре прав
|
№ |
Вид договора |
Обязательность нотариального |
Обязательность госрегистрации вещных прав* |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1 |
Договор купли-продажи и мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры и другого движимого имущества (ст. 657, 716 ГК; ст. 126 Земельного кодекса) |
Да |
Да |
|
2 |
Договор купли-продажи имущества, которое находится в налоговом залоге (ст. 657 ГК) |
Нет |
Нет |
|
3 |
Договор аренды земельного участка, а также субаренды, эмфитевзиса, суперфиция (ст. 125, 126 Земельного кодекса; ст. 14 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161) |
Нет** |
Да |
|
4 |
Договор аренды здания, другого капитального сооружения целиком или их частей на срок минимум 3 года (ст. 793, 794 ГК) |
Да |
Да |
|
5 |
Договор аренды транспортного средства, если одна из сторон договора является физлицом (ст. 799 ГК) |
Да |
Нет |
|
6 |
Договор аренды здания, другого капитального сооружения целиком или их частей на срок минимум 3 года (ст. 793, 794 ГК) |
Да |
Нет |
|
7 |
Договор о выделении в натуре доли из недвижимого совместного имущества (ст. 364 ГК) |
Да |
Нет |
|
8 |
Договор о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей частичной собственности и общей совместной собственности (ст. 367, 372 ГК) |
Да |
Нет |
|
9 |
Договор ренты и договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 732 ГК) |
Да |
Нет |
|
10 |
Договор дарения или пожертвования валютных ценностей на сумму свыше 50 НМДГ (850 грн), если обеими сторонами являются физлица (ст. 719 ГК) |
Да |
Нет |
|
11 |
Договор о пожертвовании недвижимого имущества (ст. 729 ГК) |
Да |
Да |
|
12 |
Договор дарения недвижимого имущества (ст. 719 ГК) |
||
|
13 |
Договор управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГК) |
||
* Перечень вещных прав, которые подлежат обязательной госрегистрации, установлен ст. 4 Закона № 1962.** По желанию одной из сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. Также собственник имеет право установить требование нотариального удостоверения, которое закрепляется в Реестре прав в разделе ограничений вещного права (ч. 1 ст. 14 Закона № 161). То есть нотариальное удостоверение происходит при наличии желания или установленного требования. |
|||
Источник: "Баланс-Агро" № 3-4, который выходит из печати 25.01.21 г.