Ваше предоплаченное издание Читайте on-line

Баланс группа компаній

Бухгалтерия – это любовь!

(056) 370-44-25
Заказать звонок

Срок действия договора аренды земли истекает: продлевать его или заключать на новый срок?

October 25, 2021

Ситуация: договор аренды земли был заключен в 2011 году на 10 лет. В декабре этого года срок его действия заканчивается. Слышали, что с июля 2020 года договоры аренды земли могут быть автоматически пролонгированы, но мы не вносили изменения в договор с 2018 года. В нашем договоре прописано, что для заключения договора на новый срок мы должны подать арендодателю за месяц до окончания срока его действия уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок.

В чем вопрос: можно ли сейчас внести в договор изменения о его автоматической пролонгации или за месяц до истечения срока его действия нужно подать уведомление с просьбой о заключении договора на новый срок?

Краткий ответ: да, в договор уже сейчас можно внести изменения, касающиеся его автоматической пролонгации, путем заключения дополнительного соглашения. Однако это можно сделать только по согласованию с арендодателем. Если такое согласие не будет получено, придется заключать договор на новый срок. Теперь рассмотрим этот вопрос подробнее.

Вопросы – ответы

Что изменилось с 15 июля 2020 года?

Еще с 16.01.2020 вступил в силу Закон от 05.12.2019 № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее – Закон № 340). А с 15.07.2020 вступили в силу внесенные этим законом изменения в отношении порядка возобновления договоров аренды земли.

Как и ранее, у арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок, однако нормы Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) были существенно подкорректированы.

До 15.07.2020 согласно ст. 33 Закона № 161 арендатор имел преимущественное право на возобновление договора как до, так и после окончания срока его действия при соблюдении следующих условий:

  • надлежащее выполнение арендатором своих обязанностей по договору;
  • уведомление арендодателя до истечения срока действия договора о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (срок такого уведомления устанавливался самим договором, но должен был быть не более месяца до окончания срока его действия);
  • отправление вместе с письмом-уведомлением проекта допсоглашения к договору;
  • продолжение пользования арендатором земельным участком;
  • отсутствие в течение месяца по истечении срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении против возобновления договора.

После 15.07.2020 в ст. 33 Закона № 161 прописан исключительно порядок применения арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Арендатор будет иметь такое право только до окончания срока действия договора. В частности, он должен направить арендодателю письмо-уведомление в срок, определенный договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора. К письму-уведомлению арендатор прилагает проект договора. А вот возобновление договора с прошлого года считается отдельной процедурой.

Автоматическая пролонгация (ст. 126-1 Земельного кодекса, далее – ЗК) подразумевает, что договор считается возобновленным без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении. Это возможно в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) сведений о возобновлении договора. Совершения других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.

Если же сторона договора желает отказаться от возобновления договора, то не позднее чем за месяц до даты окончания срока его действия в Реестр прав следует подать заявление об исключении из него сведений о возобновлении договора. При отсутствии такого заявления до даты истечения срока действия договора после наступления этой даты госрегистрация вещного права продлевается на тот же срок.

Важно! Возобновление договора аренды земли и заключение договора на новый срок – два разных понятия. Эти процедуры действуют, если договор аренды земли заключался или изменялся после 15.07.2020.

После 15.07.2020 при внесении любых изменений в договор аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположено недвижимое имущество, стороны должны включить в него положения о возобновлении договора и преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, определенные ст. 126-1 ЗК и ст. 33 Закона № 161.

Как перезаключить/возобновить договор аренды земли, который был заключен до 15.07.2020?

Если договор аренды земли был заключен до 15.07.2020 и после указанной даты не изменялся в этой части, то его возобновление/заключение на новый срок осуществляется по правилам старой ст. 33 Закона № 161 (до внесения изменений Законом № 340). То есть в нашем случае арендатор обязан подать арендодателю за месяц до окончания срока действия договора уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок.

Однако положение об автоматической пролонгации договора можно включить и сейчас путем заключения допсоглашения и регистрации изменений в Реестре прав. То есть у сторон договора аренды земли, заключенного до 15.07.2020, сейчас есть два варианта:

  • заключить договор на новый срок (ст. 33 Закона № 161). Делать это имеет смысл, если арендодатель или арендатор по истечении срока действия договора хочет изменить его условия (арендную плату, срок действия);
  • заключить допсоглашение об автоматической пролонгации договора и зарегистрировать такие изменения в Госреестре (если не нужно изменять его условия). Сделать это можно уже сейчас, не дожидаясь срока окончания договора. Конечно же, для этого потребуется согласие арендодателя. Формулировка в допсоглашении может быть следующей (см. образец).

Образец

<...>

1.1. Після закінчення строку, на який укладено Договір, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без учинення сторонами Договору письмового правочину про його поновлення у порядку, визначеному ст. 126-1 Земельного кодексу України.

1.2. У разі подання Орендодавцем заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору Орендодавець зобов’язаний цього ж дня письмово повідомити про це Орендаря. Таке повідомлення Орендодавець має або надіслати цінним листом засобами поштового зв’язку, або вручити посадовій особі Орендаря особисто під підпис.

<...>

Если договор аренды земли будет заключаться на новый срок, обязательно ли включать в него положение о пролонгации договора?

Да, обязательно, ведь это прямо предусмотрено абзацем третьим разд. IX Закона № 161. Если договор заключался или изменялся после 15.07.2020, то в него должны быть включены условия о новых правилах пролонгации.

Что касается договоров аренды земель государственной и коммунальной собственности, заключенных после 15.07.2020, то они автоматически пролонгируются, только если на них расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности пользователя земельным участком.

Учтите! Для возобновления договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности, на котором нет недвижимого имущества, или заключения такого договора на новый срок надо получить решение соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Может ли арендодатель отказать арендатору в заключении договора на новый срок?

Да, может. Арендодатель рассматривает направленное арендатором письмо-уведомление с проектом договора аренды в течение месяца. За этот срок он проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и при отсутствии возражений заключает договор аренды.

В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности договор заключается на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование.

Если у арендодателя есть возражения по заключению договора аренды земли на новый срок, он направляет арендатору письмо-уведомление о принятом решении. Если же возражений нет, стороны оформляют договор на новый срок.

Помните: если арендодатель согласен заключить договор, стороны заключают не допсоглашение, а новый договор аренды земельного участка. Если договоренность об арендной плате и о других существенных условиях договора не достигнута, преимущественное право арендатора прекращается. То есть согласовывать условия договора месяцами не выйдет. Если с первого раза прийти к консенсусу не удалось, арендатор потеряет свое преимущественное право.

Отказ, а также затягивание процедуры заключения нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде. Для этого арендатор должен обратиться в хозяйственный суд (ст. 20 Хозяйственного процессуального кодекса, далее – ХПК). По общему правилу хозяйственный иск подается в суд по месту нахождения ответчика (арендодателя) (ст. 27 ХПК).

Что делать, если условиями договора предусмотрено возобновление, но одна из сторон передумала его возобновлять?

В таком случае эта сторона может подать в Реестр прав заявление об исключении из него сведений о возобновлении. Сделать это надо не менее чем за месяц до даты окончания срока действия договора (ч. 2, 3 ст. 126-1 ЗК). То есть любая сторона имеет право отказаться от возобновления договора без уведомления другой. Если такое заявление не подано, вещное право продлится автоматически на тот же срок.

Важный момент: чтобы отказаться от возобновления договора, заинтересованная сторона обращается не к другой стороне, а сразу к регистратору.

При необходимости внесения изменений в условия договора аренды сторонам, как и раньше, нужно заключить допсоглашение к договору. Возобновление договора происходит автоматически без заключения допсоглашения, а конкретное изменение условий – только по договоренности сторон.

Источник: "Баланс-Агро" № 42 от 25 октября 2021 года.

Присоединяйтесь к нашей странице и получайте новости первыми!

Спасибо, я уже с вами!