Баланс группа компаній

Бухгалтерія - це любов!

(056) 370-44-25
Замовити дзвінок

Сплата орендної плати наперед: порядок та оподаткування

11 вересня 2018 р.

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які орендують земельні ділянки приватної власності та бажають сплатити орендну плату наперед.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: про підстави, за яких орендні платежі здійснюються наперед, спосіб уникнення подальшої індексації, правила оподаткування та варіант розстрочення сплати податків.

Підстави для сплати наперед

Умови про розмір, періодичність та строки внесення орендної плати за землю встановлюються у договорі оренди (ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»). Тобто підставою для сплати орендної плати наперед є договір оренди земельної ділянки.

Існує також інша підстава – норма ст. 531 Цивільного кодексу (далі – ЦК). Згідно з цією статтею боржник має право виконати свій обов’язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов’язання чи звичаїв ділового обороту.

Тож за цивільним законодавством виконати достроково обов’язок зі сплати орендної плати беззаперечно можна, але тільки якщо це не заборонено договором.

Тому для початку потрібно вивчити умови договору і впевнитися, що такої заборони немає. Тоді, навіть якщо умовами передбачено щорічну сплату, орендар має право видати кошти наперед за певний період або за весь строк користування (приклад формулювання умов див. у публікації «Якщо орендна плата видана наперед»). Пояснимо, що робити, якщо договором оренди земельної ділянки передбачено такі умови:

  • орендар має право виконати свої зобов’язання зі сплати орендної плати наперед або щороку. Орендар має пряму вказівку та право, але не обов’язок, сплатити наперед кошти за користування землею. Тому він може прийняти рішення продовжувати оплачувати оренду щороку або здійснити один великий платіж за декілька років/весь строк дії договору;
  • орендна плата сплачується щороку, заборону про сплату наперед договір не містить. Орендар має право без внесення змін до договору оплатити оренду авансом за певний строк (декілька років) або одразу за весь період користування. Тоді доречно отримати заяву від орендодавця;
  • орендна плата сплачується виключно в установлений строк наприкінці року, договір містить умову про заборону сплати наперед. Орендар не має права погасити свої зобов’язання наперед, повинен керуватися умовами договору та сплачувати кошти у передбачений строк. Тільки після внесення змін до договору він матиме право оплатити оренду авансом.

Договором оренди заборонено оплачувати оренду наперед, але за усним проханням орендодавця орендар сплатив йому кошти авансом за весь час користування. Які податкові наслідки чекають на орендаря?

Перш за все, з юридичної точки зору, перераховані кошти не відносяться до зобов’язань за договором та не припиняють обов’язку орендаря з оплати оренди. Адже за умовами договору він повинен оплатити оренду в певний період і тільки так. Тут є ризик втрати земельної ділянки. Орендар упевнений, що він розрахувався за оренду, і в наступні місяці/роки жодних коштів не перераховує, а недобросовісний орендодавець отримує привід розірвати договір достроково. Підставою для припинення права оренди є систематична (дві та більше) несплата орендної плати (ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу). Тому орендодавець має законні підстави для звернення до суду для дострокового розірвання договору оренди.

Що стосується оподаткування, то доходи від надання в оренду (суборенду) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю обкладаються ПДФО та військовим збором (далі – ВЗ) податковим агентом під час їх нарахування (сплати) (докладніше читайте «Оподаткування виплат за договором оренди та порядок сплати податків»).

Отже, в разі сплати орендної плати наперед орендар зобов’язаний утримати та перерахувати податки до бюджету одночасно з її перерахуванням орендодавцеві в разі безготівкових розрахунків або протягом 3 банківських днів із дня, що настає за днем такої виплати, якщо вона здійснюється із каси підприємства (п. 168.1 Податкового кодексу, далі – ПК).

Такий же порядок оподаткування застосовується і до орендних платежів, проведених у наступних місяцях/роках відповідно до умов договору.

Водночас орендар не позбувається обов’язку щодо сплати податків з нарахованої, але не сплаченої орендної плати.

Нагадаємо, якщо орендну плату нараховано, але своєчасно не сплачено, ПДФО та ВЗ з такої орендної плати утримується та перераховується до бюджету у строки, встановлені для місячного податкового періоду (пп. 168.1.5 ПК), тобто протягом 30 календарних днів після закінчення звітного (податкового) місяця (пп. 49.18.1, п. 57.1 ПК).

Тобто орендар має перерахувати податки протягом цього періоду з дати сплати орендної плати, зазначеної в договорі, незважаючи на те, що вона була виплачена наперед.

Майте на увазі! Хоча прямо про це не сказано, але сплатити наперед можна тільки за оренду землі приватної власності. Для земель державної та комунальної власності встановлено сплату орендної плати рівними частинами щомісяця (п. 287.3 ПК). Тож до них застосувати авансову сплату не вдасться.

Як бути з індексацією

Досить часто задають таке запитання: «Підприємство сплачує орендну плату наперед за весь строк, але воно не знає, якою буде індексація у наступні роки. Чи не виникнуть потім спори з власником землі або ДФС?»

Аби не потрапити у таку ситуацію, необхідно належно оформлювати та підтверджувати факт узгодження розрахунку з орендодавцем. Зрозуміло, що в разі оплати оренди за 10 років вперед нереально точно розрахувати суму, індекси споживчих цін вплинуть тільки з часом. Але претензії щодо правильності розрахунку можуть виникнути тільки в орендодавця. Але якщо він сам просив про таку авансову сплату, розписався у відомості або написав розписку про отримання правильної суми, то непорозумінь не буде. Такі документи підтвердять його згоду з розрахунком.

Порада! У разі оплати оренди наперед отримайте від орендодавця письмову розписку, де обов’язково має бути вказано: період, за який здійснюється виплата, сума коштів та погодження з її розрахунком, відсутність заперечень у майбутньому стосовно індексації виплати. Ця розписка з підписом орендодавця є підтвердженням його згоди з таким розрахунком.

Отже, фактично в момент здійснення оплати наперед орендар помножує розмір орендної плати на кількість років, за які сторонами погоджено оплату.

Чи потрібно для авансової оплати оренди отримувати звернення орендодавця?

Так, краще отримати волевиявлення власника землі. Оформлюється це у вигляді письмової заяви довільної форми (див. зразок), де орендодавець прохає здійснити оплату наперед за певний період чи цілком за укладеним між сторонами договором оренди землі. На виконання цього прохання орендар приймає відповідне рішення, яке доцільно закріпити наказом по підприємству.

ЗРАЗОК

<...>

Згідно з договором оренди земельної ділянки від 01.04.18 р. № 44/18, який укладено між Єсінцевим Макаром Олеговичем та ФГ «Соняшник», та ст. 531 Цивільного кодексу прошу сплатити орендну плату наперед за весь строк користування за договором, а саме – 49 років.

<...>

Варіант розстрочення податків

Сільгосптоваровиробник-орендар завжди намагається догодити орендодавцю, а коли земельна ділянка точно перебуватиме в довгостроковій оренді взагалі готовий піти майже на усе. Тому, коли орендодавець прохає оплатити оренду наперед (не важливо, за яких обставин), землекористувачу варто виконати таке побажання.

Добре, коли він є великим сільгосппідприємством і з легкістю розпрощається з кругленькою сумою та сплатить з неї чималі податки. А якщо у нього немає такої суми? Можливо, принаймні, є спосіб розстрочення сплати податків?

Так, є. Можна скористатися механізмом поворотної фінансової допомоги (далі – ПФД) та зарахування зустрічних однорідних вимог (докладніше про це див. «Поворотна фіндопомога від засновника як спосіб поповнення грошових коштів», «Зарахування зустрічних однорідних вимог», «Чи треба складати акт про взаємозалік»). Тобто спочатку юрособа (орендар) надає фізособі (орендодавець) ПФД в еквівалентному розмірі орендної плати, що підлягатиме сплаті наперед (наприклад, 100 тис. грн.). Сторони укладають договір позики (ст. 1046–1053 ЦК), за яким не нараховують відсотки за користування коштами та в якому вказують або не вказують (до пред’явлення) строк їх повернення.

Згодом між сторонами виникають зустрічні зобов’язання – повернення фізособою (орендодавцем) ПФД та оплата оренди орендарем. Тож для розстрочення сплати податків застосовуємо механізм припинення зобов’язань шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог (ч. 3 ст. 203 Господарського кодексу).

Для цього необхідно, щоб одночасно виконувалися такі умови (ч. 1 ст. 601 ЦК):

  • вимоги є однорідними та зустрічними;
  • настав строк їх виконання або строк не встановлено чи визначено моментом пред’явлення вимоги.

Тобто обидві сторони винні один одному гроші та настав строк їх повернення/сплати. Тоді можна розділити зарахування вимог на декілька частин (не обов’язково зараховувати за один раз) та щомісяця/щороку здійснювати часткове зарахування вимог зі сплатою необхідних податків. Таким чином орендар матиме щасливого орендодавця та розтягне на певний час сплату податків.

Майте на увазі! Використання механізму ПФД не позбавляє орендаря обов’язку зі сплати орендної плати у строки, визначені сторонами в договорі оренди. Тобто це не означає, що оренда повністю оплачена наперед та зобов’язань немає, а є свого роду лазівкою для орендаря зі сплати податків помірними сумами. Як і раніше, за умовами договору орендар повинен у певний час оплачувати оренду, але в наведеному прикладі він здійснює це шляхом щорічного зарахування зустрічних вимог. Тоді в момент часткового зарахування із цієї суми треба сплатити податки.

Як оподатковується та коли повертається така ПФД?

Відповідно до пп. 165.1.31 ПК основна сума ПФД, наданої платником податку іншим особам, яка повертається йому на підставі укладеного договору позики протягом строку його дії (часу, протягом якого боржник повинен виконати обов’язок щодо повернення), не є об’єктом обкладення ПДФО та ВЗ.

Згідно з ч. 1 ст. 1049 ЦК позичальник зобов’язаний повернути позикодавцеві грошову позику в такій самій сумі, у строк та в порядку, що встановлені умовами договору. Якщо договором не визначено строк повернення позики або цей строк визначено моментом пред’явлення вимоги, позика має бути повернута позичальником протягом 30 днів від дня пред’явлення позикодавцем вимоги про це, якщо інше не встановлено договором.

Сума, надана за договором безпроцентної позики, може бути повернута позичальником достроково, якщо інше не встановлено договором.

Отже, на момент отримання ПФД від сільгосппідприємства-орендаря на підставі договору позики, фізособа не сплачує податки відповідно до пп. 165.1.31 ПК. А податковий агент (сільгосппідприємство) не має утримувати та перераховувати їх до бюджету. Він тільки відображає виплату доходу у вигляді ПФД у формі № 1ДФ з ознакою доходу «153». Водночас фізособа-орендодавець отримує всю суму, еквівалентну розміру орендної плати.

Для зарахування зустрічних однорідних вимог сторона-кредитор (сільгосппідприємство) має надіслати вимогу довільної форми щодо виконання боржником (фізособою) зобов’язань за укладеним між ними договором, адже строк договору позики ще не закінчився (особливо це актуально для повернення частинами). Під час повернення ПДФ (її частини) протягом строку дії договору податки також не утримуються.

А під час нарахування орендної плати орендар (сільгосппідприємство) утримує ПДФО та ВЗ у звичайному порядку та перераховує до бюджету у строки, встановлені для місячного податкового періоду, тобто протягом 30 календарних днів після закінчення звітного (податкового) місяця, в якому відбулося нарахування у строки, зазначені в договорі оренди. Після цього він може зарахувати зустрічні вимоги за договорами позики та оренди.

Сплата орендних платежів за землю наперед не заборонена законодавством. Але, застосовуючи такий механізм розрахунків, треба взяти до уваги низку нюансів, аби не наразитися на донарахування податків у майбутньому. Умовами договору може бути передбачена пряма заборона на здійснення виплати наперед. Тоді виконати достроково зобов’язання не вдасться, орендна плата сплачується у строки, визначені договором.

Співавтор
Олена Ткаченко

Джерело: "Баланс-Агро" № 34, який вийшов з друку 10.09.18 р.

Приєднуйтесь до нашої сторінки та отримуйте новини першими!

Дякую, я вже з вами!