Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які обробляють земельні ділянки, що орендує інше сільгосппідприємство.
Із цієї статті ви дізнаєтеся: про варіанти узаконення такого користування земельними ділянками.

Ситуація
Сільгосппідприємство-1 обробляє земельні ділянки сільгосппризначення, що перебувають в оренді у сільгосппідприємства-2. Останнє, у свою чергу, активно обробляє ділянки, які орендує сільгосппідприємство-1. Виникає запитання: як можна привести у відповідність до законодавства такі правовідносини?

Дійсно, ці правовідносини мають бути оформлені належним чином, адже кожне підприємство, обробляючи чужі земельні ділянки, робить це без будь-яких правових підстав. Розглянемо можливі варіанти оформлення цих відносин.

Обмін ділянками
Міна відбувається шляхом укладення договору міни земельними ділянками та підлягає нотаріальному посвідченню. Це був би цілком доречний вихід із ситуації, що склалась, але він має декілька мінусів. А саме:

• обмін ділянками має здійснюватися між їхніми власниками. Утім часто буває так, що в обміні зацікавлені не власники, а орендарі (як і в нашому випадку). Тому, якщо ви не зможете переконати власника у доцільності обміну землею, скористатися таким варіантом не вдасться;
• за цивільним та податковим законодавством міна є різновидом купівлі-продажу, тому така операція підлягає оподаткуванню. Тому власникам ділянок доведеться сплатити ПДФО у розмірі 5 % вартості цих ділянок та державне мито за нотаріальне посвідчення договору (ст. 3 Декрету КМУ від 21.01.93 р. № 7-93 «Про державне мито»).

Отже, здійснити обмін земельними ділянками можна, але необхідно, аби у цьому були зацікавлені саме їхні власники. В іншому разі цей варіант не підходить для орендарів.

Емфітевзис
Емфітевзис – це засноване на договорі право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 102¹ Земельного кодексу, далі – ЗК). Тобто об’єктом такого договору може бути лише земельна ділянка сільгосппризначення (ст. 22 ЗК). Емфітевзис виникає за домовленістю власника ділянки та особи, яка бажає користуватися цією ділянкою для сільгосппотреб, на підставі укладеного договору (докладніше про емфітевзис читайте у консультації «Головне про емфітевзис»).
Емфітевзис у принципі має багато переваг (наприклад, немає обмеження щодо строку користування), але цей варіант не підійде для вирішення нашої ситуації. Зокрема, тому, що при укладенні договору емфітевзису між власником та особою, яка виявила бажання користуватися нею для сільськогосподарських потреб (ст. 407 Цивільного кодексу, далі – ЦК), між сторонами виникнуть правовідносини, які прямо суперечать укладеному раніше договору оренди землі.
Тобто одночасне існування права оренди та права емфітевзису на одну земельну ділянку юридично неможливе через те, що кожне із цих прав передбачає собою володіння і користування ділянкою, а також реєстрацію у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Тож даний варіант не підійде.

Суборенда
Це цілком можливий варіант. Виходячи з того, що орендарі земельних ділянок сільгосппризначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування шляхом укладення договорів суборенди цих ділянок (ст. 8 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161), для узаконення користування орендованою іншою особою ділянкою сільгосппризначення орендарі можуть самостійно укласти одночасно договори суборенди цих ділянок.Проте тут також є декілька «але» (ст. 8 Закону № 161):

• укладати договір суборенди можна, лише якщо це передбачено договором оренди землі або за письмовою згодою орендодавця;
• строк суборенди не має бути більшим, ніж строк оренди.

Тож необхідно, щоб в обох договорах оренди було прямо передбачено умову про наділення орендаря правом передавати цю ділянку в субренду. В іншому разі спочатку треба отримати письмову згоду орендодавця або, якщо у договорі заборонено суборенду, внести зміни до договору і лише після цього укладати договір суборенди. Такий договір за згодою сторін нотаріально посвідчується та підлягає обов’язковій держреєстрації.

Інші варіанти
Існують також й інші варіанти. Наприклад, сільгосппідприємства можуть організувати просте товариство – це спільна діяльність сторін з об’єднанням вкладів із метою одержання прибутку або досягнення іншої мети (ст. 1132 ЦК). Такими вкладами можуть бути, зокрема, права користування орендованими земельними ділянками, а також грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, ділова репутація, ділові зв’язки. Суть договору простого товариства в даному випадку зведеться до домовленості про спільний обробіток земель. Тобто фактично кожна із сторін оброблятиме ті ділянки, які й обробляла, але вже на законних підставах.
Взагалі спільна діяльність (гл. 77 ЦК) – дуже вигідний варіант у багатьох випадках, адже сторони домовляються діяти спільно задля досягнення спільної мети, але для цього не створюють окремо юрособу. Щоправда, одним із недоліків такої діяльності є необхідність ведення окремого обліку спільної діяльності.
Ще одним варіантом може бути укладення сільгосппідприємствами договорів підряду (гл. 61 ЦК). За договором підряду одна сторона (підрядник) зобов’язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням іншої сторони (замовника), яка, у свою чергу, зобов’язується прийняти та оплатити виконану роботу (ст. 837 ЦК).
Тобто з метою узаконення користування чужою орендованою ділянкою підприємства мають укласти між собою два договори підряду. У першому договорі один одному замовляє виконання робіт на орендованій ділянці і водночас у другому бере на себе зобов’язання виконати роботи на іншій земельній ділянці. Плюси цього договору:

• розрахунки можна здійснити шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог;
• не треба нотаріально посвідчувати договір (лише за бажанням сторін), здійснювати будь-які реєстраційні дії та вести окремий облік (як при спільній діяльності).

Договір міни земельними ділянками має укладатися між власниками ділянок та нотаріально посвідчуватися. Орендарі в даному випадку не можуть виступати його стороною.
Одночасне існування права оренди та права емфітевзису на одну земельну ділянку юридично неможливе, оскільки кожне із цих прав передбачає собою володіння і користування ділянкою, а також реєстрацію у Держреєстрі речових прав.
Для узаконення користування чужою орендованою землею сільгосппризначення орендарі земельних ділянок можуть також:

• на період дії договору оренди обмінюватися належними їм правами користування шляхом укладення договорів суборенди цих ділянок;
• організувати просте товариство, вкладом до якого буде право користування орендованими ділянками;
• укласти договір підряду.

Джерело: "Баланс-Агро" № 38, який вийшов з друку 09.10.17 р.